[新聞] 台積電神山群發威 蛋白城鎮直追蛋黃
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台積電神山群發威 蛋白城鎮直追蛋黃
2024/05/11 04:30文/記者張瀞勻
護國神山所到之處,帶動上下游產業鍊遷徙、群聚效應,然而高薪機會帶來的高消費力人
口,其所帶來的家庭人口以及住宅需求,也推升廠區周邊房市買氣,而這股買氣也讓過去
蛋白與蛋黃區的界線越來越模糊!
房地產過去講求地段、地段、地段是增值不敗法則,但近年台積電設廠話題造成都會區房
市焦點轉移,包含竹北市、新竹市、台南新市區等在近5年來看,房價長中短線表現亮眼
,房市趨勢專家李同榮解讀,這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技
園區外溢效應」,這股效應持續發酵、房市前景銳不可擋。
昔日小城翻身 價值緊追傳統市區
然而觀察新建案房價走勢,台積電促使衛星城鎮以及過去所認知的小鄉鎮,與都會區傳統
市中心價格拉近,以發展最成熟的竹科園區而言,其所在的竹北市、新竹市區為主要生活
圈,2019年新案均價約23.7萬元,對比大台北最近的都會區新北市39.7萬元,價差達67%
,至2023年價差幅度已經縮減到21%。
近二年營業額超車竹科的南科園區,其所在的新市、善化一帶在台積電插旗前,過去被視
為蛋白鄉鎮,2019年新案平均16.1萬元,但2023年已經達到32萬元,與台南市房價最高的
東區相比,價差從42%拉近到23%,均價同樣都落在3字頭,頗後來居上之勢。
目前台積電正在高雄楠梓積極闢建2奈米先進晶圓廠,最快年底預計有1500名工程師進駐
,而楠梓自2019年至2023年,新建案均價也由16.5萬元跳漲到31.1萬元,與傳統熱區也是
市政府所在的苓雅區價差不到三成。而近期甫傳出設廠話題的嘉義縣太保市,成為房市最
大黑馬,短短4年房價翻倍,且還一口氣超車嘉義市,去年新案均價達28.2萬元,比嘉義
市的27.3萬元還高出3%。
神山群帶來房市質變 上下游衍生居住需求
寶麟廣告副總經理管清智指出,台積電引發的房產效應,為市場帶來質變,關鍵在於,房
產最終還是回到最基礎的居住需求,有就業機會、就有居住需求量,加上高薪產業加乘,
區域房價更有所支撐,尤其台積電為世界晶圓大廠,並不是單一設廠,上下游產業鏈也同
時評估進駐,以高雄市而言,日前市長陳其邁就指出,台積電拿到建照後,上下游超過20
家大廠也同步動工,衍生的家庭居住需求不容小覷。
管清智觀察北中南產業園區周邊房市,最早發展的竹科周邊昔日最熱門的居住地段是新竹
市舊城區,但隨著產業發展、生活圈擴張,外圍的關埔重劃區、竹北高鐵特區成為最受矚
目的地段,現階段的善化、新市也是如此,南科園區營收穩健,區域房市也相對扎實穩健
,至於高雄楠梓地區,產業聚落輪廓逐步成熟,台積電周邊的左營、楠梓、橋頭同時受惠
,其中又以左營利多建設最多,包含科技之心招標成功、建台水泥廠變更案,加上本身的
三鐵共構,未來預估與苓雅等地區的房價將會持續拉近。
竹科推案區緩 上下游衍生居住需求
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出,新竹地區的熱門地帶目前推案趨緩,去化舊案餘屋為主
,外圍二線地帶則為主力推案區,可能讓價量稍維持恆溫,原因絕非疲弱或走冷,一方面
除了新竹市區開發地帶飽和,較多以危老都更案推出,整合需要一些時間外,另一方面則
是建商老神在在,惜售建案不急於去化,看好後況不心急進場,像是高鐵地區新的交通道
路通車,就被認為是竹北市的大利多,無疑反映在未來房價上。
陳炳辰認為,竹科工程師資產豐厚,購屋置產與自住上都具實力,又帶動當地房價發展性
,引來更多的投資族群,且區域房市很懂得以量制價,新案罕推珍稀,過去就有蛋黃地段
一推就創新高,如今亦然,都令價格穩定走強,單總價皆然,早已把所謂北台灣一份子的
桃園市狠甩,主力客群已非首購自住者,也建議出於多有交通建設拉近了與核心地帶的連
結,往外圍二線地帶購置還在1/2~2/3的價位,確實為有意於新竹房市的首購自住買方可
考量,未來應也受到整體環境拉抬有資產保值性。
至於嘉義太保地區,馨傳不動產智庫執行長何世昌抱持保留態度,他認為該區目前新建案
跟中古屋價差超過6成,現階段買新建案風險較高,且單價高於傳統市中心,未來恐怕較
容易遇上銷售瓶頸,不如買同區域的中古屋,若想找台積電概念區,建議可考慮南科、竹
科寶山基地、竹南基地周邊,至於高雄市台積電周邊區域房市陸續站上4字頭,支撐力偏
弱,未來轉手等待期也較需要耐心。
管清智也分析,目前以四大區段而言,高雄市場供給量較大,在地客平均所得在七大都會
區相對偏弱,4字頭房價確實有壓力,若是長期置產需要額外關注產業群聚效應,並加上
軌道交通帶來的都市革新,避免將資金單一押注,另外也可從新建案、中古屋價差來觀察
市場穩定性,若新案、成屋價差過大,市場相對風險比較高,反之市場穩定性較高。
心得:
蛋黃漲完換蛋白漲,
蛋白漲完換蛋黃漲,
房市資金健康輪動雨露均霑,
總之圍繞台積電投資就對了。
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如果還有來世,我想當一個獸人
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