Re: [構想] 抑制房價?
※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之銘言：
: ※ 引述《weitaivictor (唸經濟 好幸福  Ｉ》之銘言：
: : 你這套國有土地的做法
: : 人人都會競爭都市中心的房子 自然會把價格(對你這套來說是租金價格)推高
: : 對於盡收天下的非地主努力而得的土地增值 你的做法還有參考價值
: : 不過對於"抑制房價"這點 幫助不大
: 房價最終是由供需決定的,我只打算提供一個炒作空間比現有制度小的環境罷了
: : ------------------我對都市形成與你的都市形成有不同的看法----------------------
: : ----------------------(連你後續回文一併考慮進去)------------------------------
: : 以你後續回文來說 你很信賴由上而下的都市計劃 認為都市的土地分工皆由它而成
: ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: 如果是因為我的文筆造成你這樣的誤解,那我在此先致個歉
: 不過............我完全沒有(delete 很)信賴由上而下的都市計劃
: 就看過我以前炮轟這些"領袖"的文章,
: 應該可以理解"很信賴由上而下的*@&#(!*^$!)",那並不是我個人的風格
: 甚至說如果在此有良好的討論交流,我可能還比較信賴w兄一點
: 請誤必先注意到一點,因為我並沒有信賴由上而下的都市計劃
: (那並不是我的作法的目的,我頂多讓都市計劃容易執行一些罷了
: .......地都是國家的,夠容易了吧)
: 所以基於此看法而衍生出的論點
: "我 完 全 無 意 回 答"
你 完 全 逃 避 戰 場
前文充其量 你只能說明你不同意都市計畫可以達成土地分工
那麼你前文(#1B8JKpKC)說"土地使用就如現行土地有分農業工業住宅等等"
(這就是土地使用分區管制 其為都市計畫的一部分)
別忘了"現行土地有分農業工業住宅等等"就是來自都市計畫
如果你不信賴都市計畫 不信賴土地使用分區 "那麼你對於土地使用的型態要如何決定?"
核心問題在這 這邊你沒回應 後文你也沒回應
而且土地使用型態決定租期 你原文是這麼說的(#1B7fB68D)
"如依照(商業,農業,住宅,工廠等等)定位的不同分別訂定土地租期"
所以 連帶著你的"租期如何決定" 也成為一個問題
: 下面我僅就其他方面的一些觀點提出我個人的看法來討論,看看就好
: 希望不要再有上述的誤會
: : 我認為此點並不盡然
: : 雖然都市計畫會對都市土地分工有很大的影響 但也有現況不符計畫的部分
: : 而且警察權在此也發揮不了決定性的作用 例如攤販問題 商攤佔用騎樓人行道問題
: : 規劃上它不該存在 現況卻存在 警察來就跑 警察走就來
: : 土地分工的形成應該分成兩部分 一種是有計畫的 一種是自然生成的(在計畫實施之前)
: : 先不談後者 因為此種土地已為私有 難以在此使用你的土地國有機制
: 離個題,
: 所以我才說政府將得花上數十年上百年才能慢慢將土地收編
: 也才能將這個制度發揮得更好,
: 希望你可以了解我這兩句話的意思
照我觀察你的文章 大概是因為生活經驗所致
你只能在已發展地區(有"大致上"的住宅區商業區工業區與農業區)等等
完全沒辦法適用於素地發展
但是已發展地區的利益糾結太大 而且都市氛圍是這些人所塑造的結果
利用徵收或是購買 把這些人趕走也不盡公平
土地國有化只能於素地開始實施 偏偏這套系統又不適用於素地
: : 以前者來說 先由政府規劃 後由建商興建地上物 再由使用者去型塑都市氛圍
: : 而氛圍的成型與規劃卻是兩碼子的事 例如淡海新市鎮 政府規劃住宅區 氛圍卻變鬼城
: : 政府規劃住宅區 也可能形成商業區 政府規劃工業區 卻蓋起了工業住宅
: : 所以 以都市計畫做的土地分工 並不像你所想的那麼有保障
: ~~~~
: 首先你所提的例子是現行體制已經發生的狀況,也就是最差了不起就是大家打平而已
: 不過我不是很能理解"保障"這兩個字從何而來,還請說明
: 前文我有另外提到,(按照市場需求等因素),都市計劃並不是不能變更的
打平? 那是以土地亂用的角度來說打平 但是以經濟角度呢?
保障兩字 可以把他換成"信賴" 或是 "絕對" 等詞 變成
以都市計畫做的土地分工 並不像你所想的那麼值得信賴
以都市計畫做的土地分工 並不像你所想的那麼絕對
: 只不過在這個制度下,大體上會等租期告一段落才變更
: 也就是下一回的出租競標條件才是變更後的規劃
所以 如果三十年的住宅區在使用上變成商業區 也要三十年以後重新規劃?
: : 要拿土地使用分區管制來設計租期 會發生規劃的住宅區(租期30年)
: : 結果民眾拿來做生意 卻型塑出一個商業區的氛圍和機能 你卻拿他沒辦法的結果
: : 或是政府規畫一個商業區 結果商機不如預期 招商不順 閒置率高的問題
: (避免大家在這裡鬼打牆,先再說一次,我不管政府怎麼規劃......所以後面就.......
: 再者這是現行體制也同樣存在的問題,因此並無法構成否定新作法的理由)
: 不過這個現象倒是值得討論,以我個人的看法,這個問題可以分成兩個點來看,
: 一個是這類狀況是否經常發生的,
: 一個是這類狀況進展的過程有多快
: 如果經常發生,且區域規模很大,那30年的租期才過個5年10年就發生使用目的改變
: 也許的確該找些配套措施
當然由提出(或支持)國有土地的人要負責提出配套吧
不能自己講個頭 後面就要別人幫你擦屁股 要想一套完整而且可行的方式才行
: 但如果不常發生,範圍也不大,或進展甚慢,也許下個租期才調整也還可以接受
: : ----------------我認為你對於土地與地上物(建築物)兩個概念不明確------------------
: : 你說"土地"租期 實則上人類不是住在"土地上" 而是住在"土地上的房子裡"
: : 三年五年租期 租這樣的地來蓋房子 房子還沒蓋好土地就要還政府了
: ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: 我個人只能向這樣的條件感到拜服
: 我完全被打敗了................XD
你前文有時候提的是"土地" 少數才輔以"店面" "地上物"
我後面也有說 我想你所指的應當全是地上物
: : 誰會對這種土地 施予個人努力 以改變整個土地的價值?
: Neither do I 我個人不會提出這樣的租期條件,那太過離譜了
: : 舉凡建商蓋房 農民施肥 都是最土地施加其他的資本 以提升土地價值
: : 我認為 你想的 你的本意 應該是建築物 而非土地
: : 所以政府應當提供地上物 並以地上物進行招租
: 前文有說過政府可能會有需要把地上物買回的,其他就不贅述了
: : 那麼就面臨了額外一大堆亂七八糟的問題 隨便舉幾個例子
: : 例如:政府對於工業區 是某應當先行興辦廠房設備之後再行招商營運 就類似OT案這樣
: : 例如:承租者有沒有權利對於政府提供的地上物進行修改?
: : 假如我要在街角開一間咖啡店 我能不能把窗戶打掉做陽台 或是重新裝潢
: : 例如:政府先興建住房 但是沒有人進駐 產生閒置狀態的時候要怎麼辦
: : 可見競標土地也不好 競標地上物的使用權也不好
: (btw,今日租用他人的土地建築也一樣得面對完全相同的問題的)
但是今日土地私有化 是可以"買"土地的
你的土地國有化 人民只能租的制度
並不只是跟現在使用者跟地主"租"的情形來比
而是要提出一個比現行的"租"和"買"這兩者更好的方法
以現行"買"的情形 不會發生這些問題
: 不過重點是,所以你覺得怎樣的條件你可以接受?
: 你可以在此架構下提出合適的配套辦法嗎?
: 我個人是認為工業區也許起碼得來個30~50年租期吧,
: 所以廠辦設備請自己處理,謝謝
: (一年收個2%建物稅,50年後也等於免費收回建物了)
工業區有的工廠要30~50年
有的工廠五年十年都不到就關掉了
同樣都是工業區 租期一樣的話 要怎麼應付這些生命週期不一樣的工廠
: : -------------------------------租期設定困難---------------------------------
: : 一般來說 都市發展隨時都在改變 基礎設施再變 商圈在變 居民也在變
: : 如果租期短 三五年十年這樣 那麼民眾會需要一值搬家 一樣是惹來民怨
: : 那麼租期一長 租期一次二三十年 如果在這期間捷運開通 或是其他基礎設施變化
: : 沒有辦法瞬間反應在租約上面 民眾一樣可以得到不小的利益
: : 假設某住宅租期三十年 結果第五年捷運通了
: : 那麼剩下二十五年的價值大幅提高 但是承租價格不便 這種問題無法解決
: : 租期設定困難 "公共設施出現但租期剛好結束的完美狀態"用講的簡單 做起來根本不可能
: ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: 我只能對這樣的題目感到拜服XD
: 我想我前文中應該沒有說過這樣的話
回顧一下你的前文(#1B8JKpKC)
"擺個幾年,捷運蓋好了,不過抱歉時間到了也該重新開標,重新出價了"
這不就是 公共設施出現但租期剛好結束的完美狀態?
: 條件改善,吸引力增加是正常的,
: 如果沒有特別的配套,頂多不過是撐一撐,捷運總有完工的一天
: 不過,基本上你上面提到的問題,現在都存在
對了 如果租期考慮公共設施完工時期也不有困難
因為公共設施常常會延宕 所以在上一期招標的時候
也很難保證租期到期公共設施會同時完工
如果預期公共設施完工為租期到其之日
會常發生租期到 但是公共設施延宕一兩年的結果
如果是住宅農業工業使用 一兩年租期的土地使用 也不是個好情形
: : 還有就是 租期限制使用型態的產生
: : 例如我開個工廠 設備成本很高 要五十年才能回本 但是工業土地租期每每都小於五十年
: : 我不就不用開工廠了? 其他的例如開商店也有這種問題
: : 在住家方面 也會因為租期導致裝潢的意願減少 結果制度就是降低生活品質
: 如果你覺得需要50年以上,那就開50年以上的給你標不就好了嗎?
如果我覺得需要100年 那就開100年以上的給我標?
如果我覺得需要1000年 那就開1000年以上的給我標?
如果我覺得需要10000年 那就開10000年以上的給我標?
所以 我可能標到一萬年租期的地?
那麼如果第五年有個公共設施產生 我還可以用9995年土地才會重新招標?
我如果把工廠改成住宅使用 還販售剩餘使用期限 不也是賺翻?
類似現行的炒地皮 一樣可以借屍還魂
: 講清楚你要的條件與原因,大家都接受,那自然就會這麼辦了,
: 換個角度來討論問題應該沒有很困難才對啊XD
: : ----------------------------產生奇怪的社會現象------------------------------
: : 當土地國有化 民眾只能承租的做法大規模實施的時候 會發生很多奇奇怪怪的決策行為
: : 導致交易成本大幅增加 與政府管理困難 也會產生不公平競爭的問題
: : 當民眾的住宅發生上一個租約到期 下一個租約還沒開始的情形 該怎麼辦?
: : 民眾在投標的時候不可能只投一標(沒標到就流落街頭)
: 我想應該會有人想出可以在租約到期前一兩年兩三年就開標的點子吧XD
: 一定會投個十幾標 亂槍打鳥這樣
所以你的商業店面 一期也不過就是三五年 那不就新 店主剛搬進去就準備在開下一期的標了
: : 那也會遇到一個人標到十幾個房子 然後選一個的情形
: : 那麼被放棄的房子 應該由第二高價的民眾繼承承租權對吧
: ...............好像沒有人說過不行喔
: ...............不是本來就應該這樣了嗎XD
: ...............只排一個後補夠嗎?
: ...............標到了喔?那請先繳保證金出來先吧
所以你認同最後形是會變成"連標"的形式?
: : 如此一來 每天的標案就得要用"聯標"的形式 不然每次最佳承租者放棄然後重新開標
: : 一個房子一個案子 標個幾十次才有人接手 哪個政府受的了?
: : 結果就會類似以前的大學聯考 現在的大學指考之後 分發的情形
: : 可是 聯考分發每年只在七月發生一次 這個政府的標案卻是天天發生
: : 而且民眾說不定這一期租到更好的房子就放棄上一期的房子 這種跨期的現象也有
: : 在這個社會騎驢找馬 也是普遍現象
: 能夠有那麼多錢繳保證金又棄標的人也算厲害了,
: 我想大部份的升斗小民應該是用不著去為這些強者擔心的
你認為標房子要先繳保證金 然後標到棄權的要沒收保證金?
你要了解 在亂槍打鳥與騎驢找馬的情形下
對某人來說 可能最佳的選擇是第十案(效用最大) 但是誰能保證第十案一定能標到
所以極可能從第五案第七案就提前下標 第二第三第四第五志願......等 也會下標
那麼 如果不幸第三志願就標到的話 就變成要在保證金與效用最大之間做個選擇
再換個角度說 你的保證金制度 會影響"把最有價值的東西交到最需要的人手上"的達成
簡單說 就是保證金制度 導致無法達成最佳分配的結果
今天法院的拍賣制度 政府的招標案 量少
大部分的買家或是投標者 是有固定目標的 而且沒買到沒標到也不會出亂子 所以沒這問題
但如果拿到住房分配上面 一方面是案量增加 另一方面是買家不能不買 不能買不到
之間的差異 導致保證金制度在這裡會造成困擾
: : 要搞到確定哪個人租到哪個房子 可能要搞到租期開始那天
: : 就好像現在有的研究所都快開學了還在通知備取的情形發生
: : 再者 就算有人每次都在標 每標都投個幾十幾百個房子 還是次次槓龜的也有
: : 那麼在舊租約到期 新租約沒著落的情形底下 不就穿西裝但流落街頭?
: : 這也形成一種社會問題 這要如何解決 如果有短期安置計畫 會不會乾脆賴著不走?
: : 還有就是商業上的不正常競爭手段 我可以在競爭對手商店到期之時 出高價租下商店
: : 然後轉租給做其他人做生意 或是自己轉做其他生意
: : 舉例來說好了
: : 如果我在街角開一間你家 對面是一間小7
: : 當對面小7到期的時候 小7老闆出價100000續租 我出價101000承租
: : 以價高者得來說 自然是我得標
: : 在我順利的趕走他以後 我再轉租給一個賣早餐的租金99000元
: : 那麼我每個租期賠2000塊 但是消滅我的競爭對手 我可以產生區域獨佔
: : 還有 這個例子是便利商店的戰爭 如果是固定成本(例如裝潢)很高的店家 哪禁得起這樣子
: 你有那麼多閒錢可以做這檔事,我想版上不會有人有意見
: 我想那個賣早餐的應該會很高興(........老闆,早餐可不可以算我便宜一點)
別傻了 那個賣早餐的 不過就是出價比小7小的第二名
租金也就是早餐店跟政府投標的金額(如果有其他人贏早餐店 全家就租給別人了)
你以為賣早餐那個可以撿到便宜嗎?
: 而且對於真有那麼多閒錢的人,那麼現在就可以做出這種事了
: 而且只要買下地死不賣,那小7永遠也租不到這個地點的
當然可以 但是買賣的情形下 房東要賣 全家才能買
你的國有土地 民間租賃使用的情形下 是租期到就重新招標
前者比後者難發生多了 而且售價比租金大 所以惡意利用買屋趕走對手的門檻較高
: 但在我的方式下,只要人家有得賺,他下回就會出更高價來同你搶標的
: 我想這個部份你可以不用太過擔心
: 除非拿走這個地點的人賺得比他多,否則要讓他永遠租不到是有困難的
: : =======================我對於抑制房價看法的分隔線==========================
: : 價格問題就是供給與需求問題
: : 房價問題還要多考慮一個地點因素 變成該地點的供給與需求問題
: : 再者 "房價"問題 應該更名為"住房負擔"問題
: : 對民眾來說 面對的 應該是住房負擔壓力的大小 房價是很大的因素之一
: : 但實質上住房負擔並非全然都是房價所造成
: : 要說政府近幾年或十幾年在提升民眾的住房負擔這點 我非常的不認同
: : 畢竟要講政府這幾年對於住房負擔的問題 我還想不到哪個政策導致民眾的負擔增加
: : 優惠房貸 會推升房價沒錯 但實質上讓大部分人的房貸負擔減少也是事實
: : 就算是戒急用忍 導致國內資金逐低利湧向房市 導致房市價格升高
: : 但也同樣鼓勵建商蓋樓 提高房子的供給量 導致租金下跌 結局也是降低住房負擔
: : 這些資金競逐商用不動產的報酬率 也不過3趴4趴
: : 不然住宅的門檻更低 資金應當會湧進住宅市場才對 想必住宅的租金報酬率就更低了
: : 真要說政府推升房價的那隻手 我看就是容積率限制的問題了吧
: : 容積率導致供給出現一個頂棚 供給不足 房價自然就上來了
: : 現在各項衛生有所改善 環保法規和衛生工程發展成熟
: : 而且日照等等權利(北緯40度國家玩的東西 20度國家也在喊燒)皆有其他法規可以參考
: : 實則上已經不需要容積率這種奇怪的限制了
: : 要降低房價 我和前面的版友看法一致 放寬或是取消就可大幅減緩房價漲幅
: 我不知道閣下是否有在觀察國際資金走向,搞投資玩股票等等
: 實際上政府要讓房價下跌的方法很多,只不過代價不同而已
: 而代價的合理性也是一個問題
如果政府惡意讓房價下跌 不也就和惡意讓房價上漲 造的孽是一樣的嗎?
再者 我有說了 房價不是重點 重點是"住房負擔"
你認為政府拿哪些方法 導致住房負擔上升
或市政府有哪些方法 可以降低住房負擔
都可以拿出來討論阿
: : 至於住房產生的外部成本(居民要使用公共設施)則政府應該收取新造房的"坪稅"
: : 以充實公共建設的資金
: : 如果只是要單純 抑制"台北市"的房價 搞什麼平價住宅 我覺得是事倍功半
: : 像淡海新市鎮 那麼平價 但有多少人買單?
: : 沙漠的牛羊是逐水草而居 都市裡的人是逐金錢而居 說倒底都是一樣的 就是為了吃
: : 都市裡的錢來自工作機會 所以哪裡有工作機會就往哪裡擠 錢多事少"離家近"對吧
: : 所以 要把工作機會分散出去 把台北市現在幾個核心的功能切割分散到新市鎮
: : 例如過去台北市政府遷移到信義計畫區 讓以前信義計畫區的農田發展成新核心
: : 其實也減緩了火車站這邊的發展壓力
: : 不然新光旁邊再多幾十棟百貨公司 火車站這邊的地價不頂天才怪
: : 北市應該把發展引導到縣市界線附近的土地 例如 大同萬畫 北投 南港 文山 這幾個地方
: : 民眾願意住北縣 然後一過北市就到工作地點
: : 不像現在在南京東路 松江路這些在北市地理中心工作的
: : 民眾住北縣 過河以後 還要走一大段才到工作場所 民眾住北縣的意願當然降低啦
: : =======================回應其他篇版友的文章========================
: : 自用住宅房屋稅的稅率本來就該降低 減少民眾的住房負擔
: : 因為那是"自用住宅" 每人可登記的額度有一個"上限"
: : 又不是每一棟房子都可以登記成自用住宅 然後藉此來囤積的
: 請注意世界上有一種東西叫作人頭
首先 動用到人頭就提升成本
再者一般人並不希望不動產登記在人頭下面
更何況 政府對於房事的優惠 有不少是終生一次
: 說實話看到後面我不得不對w兄的年紀感到些許好奇
企圖試探其他版友的身分資料 在BBS上應是屬於不被允許的行為
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※ 編輯: weitaivictor 來自: 218.166.100.23 (12/16 02:44)
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