[閒聊] 房地產市場的"剛性置產"族
一起主持國泰房地產報告的章定軒教授,
近日在聯合報專欄刊了一篇文章,
我覺得很有意思,大家可以看看
https://reurl.cc/Xly6X3
章定煊/「剛性置產」鎖屋源 房價注定難跌
這次專欄就不寫政策的評論,我來寫一個短短的小故
事。故事的主人公大明是個五十歲的中階公務員,畢
業沒多久就跟當小學老師的女友結婚,夫妻合計年收
扣完稅跟公保健保約一百五十萬元。結婚後父母幫他
付了一些頭期款,買下一間台北市的公寓,生了兩個
小孩。四十歲那年,公寓的貸款已經還得差不多,手
上還存了一筆錢,剛好住家附近推出電梯大樓預售案
,大明就買下來換屋,過去住的舊公寓沒用途了,正
好拿出來租人。大明是個好房東,附近行情租多少,
他就租多少。
大明的生活很儉樸,每天就是上班跟公文奮戰。下班
就是打開電視,看看新聞,跟老婆小孩聊聊天。大明
下班後的小確幸,就是到巷口吃一碗蚵仔麵線,年輕
時一碗麵線是二十元,沒多久蚵仔愈來愈少,麵線也
全滿逐步變成八分滿。不久後,老闆就會調漲五元,
然後蚵仔回來了,麵線也裝到全滿。好光景不會維持
太久,接下來又是蚵仔減少,麵線減少,然後又調漲
五元。
今天大明抬頭一看,麵線已經一碗六十元了。大明嘆
了一口氣,他只知道麵線的價格,不知道紅酒牛排的
價格。雖然仕途平淡,還好他的孩子小明、小華從小
景仰父親,一個立志要考公務員,一個立志要到台積
電當工程師,他們開始工作後,大明一樣會幫助他們
購屋頭款,讓他們複製大明的人生。
大明最近的煩惱是他的新台幣儲蓄保單宣告利率低到
難以忍耐,只好把它解約。老家的父母最近往生,傷
心的大明把老家處分掉,跟兄弟們平分到幾百萬遺產
。大明就算把開了二十年老車賣了,換成油電混合車
,銀行存摺還有接近千萬的存款,利息卻微薄到等於
沒有。每次去銀行刷存摺,一堆理專蜂擁而上,那些
怎麼看也看不懂的理財商品讓他望而卻步。從銀行回
家路上,大明看到一個新的建築案場,想到又調了五
元的麵線,於是他又走進接待中心。
像大明這樣的平凡中產階級,可能是公務員、銀行中
階主管、醫生、工程師,在我們生活周遭比比皆是。
像大明這樣即使算上最後一間,也只有三間,問題是
這樣的族群人數龐大,他們只買不賣,台灣大量的屋
源都鎖定在這個族群手上不會流動。他們不在乎房價
,事實上他們也不懂房價。看看物件還可以,價格談
一下就出手,他們無意炒房,也算不上囤房,只是在
儲蓄他們多餘的貨幣。這樣的族群我稱為剛性置產族
。打房、打炒房、甚至囤房稅都影響不到他們。政府
官員應該要認真思考經濟財稅結構出了什麼大問題,
才能改變剛性置產族的理財作為,讓台灣的房市能回
到正軌。
章教授自己的FB也寫了一些後續想法
https://reurl.cc/NZ9jXQ
我摘錄其中幾段
我這次在聯合報專欄寫了一個很無聊的故事,主角叫
做大明,提出一個剛性置產族的名詞,故事寫得這麼
無聊,聯合報居然沒退我稿,真是對我夠包容。剛性
置產族過去我都是寫置產族。目前的整體金融環境就
是自然而然的誘導這些族群進場,大明的故事就是在
詳細的敘述他們是如何被誘導入場的。然後炒房客就
是在這個購買基礎上進行炒作。當然政府怎樣打炒房
,效果都是非常有限。韓國打房失敗,原因也在這裡
。
這些打房方案撼動不了剛性置產族的行為。台灣更麻
煩的是還有怕被對岸查稅,跑回來的鯊魚置產族。要
如何釜底抽薪,改變這些置產族的經濟行為,是要深
思的。其實大明的故事很多小細節我都沒有寫,比如
說大明這樣持續下去,他退休時總資產會是多少?
假如說他是一個在台北市任職的人,三間房都在台北
市。第一間房舊公寓目前市價差不多在2000萬,第二
間自住的電梯差不多市值3000萬,最後一間入手的,
少說也是2000萬,他退休時,身價接近上億。那當然
人人跟進,打倒了一個大明,還有千千萬萬個大明。
大明退休了,他的小孩小明小華也會繼續這個道路。
大明可租可不租,查租金對大明真的有用嗎?還是他
覺得很麻煩乾脆不租算了,留住自用的身份對他整體
稅金支出比較有利。大明奉公守法,稅也願意誠實申
報,在一個房子不用擔心租不掉的台北市,租金要不
要意思意思調一調,讓房客分攤一部份。假如大明真
的把舊公寓賣了,抱著購買力日益稀薄的2000萬,他
又該怎麼辦?
在私部門釐定行銷策略時,要瞭解消費者行為,進行
行銷研究。公部門釐定房屋政策時,是不是該瞭解購
屋者行為,進行購屋者的研究。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.229.251.155 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1636878168.A.003.html
※ 編輯: H2 (36.229.251.155 臺灣), 11/14/2021 16:24:35
→
11/14 16:27,
2年前
, 1F
11/14 16:27, 1F
→
11/14 16:29,
2年前
, 2F
11/14 16:29, 2F
→
11/14 16:30,
2年前
, 3F
11/14 16:30, 3F
→
11/14 16:31,
2年前
, 4F
11/14 16:31, 4F
推
11/14 16:33,
2年前
, 5F
11/14 16:33, 5F
→
11/14 16:40,
2年前
, 6F
11/14 16:40, 6F
→
11/14 16:41,
2年前
, 7F
11/14 16:41, 7F
推
11/14 16:42,
2年前
, 8F
11/14 16:42, 8F
→
11/14 16:42,
2年前
, 9F
11/14 16:42, 9F
→
11/14 16:42,
2年前
, 10F
11/14 16:42, 10F
→
11/14 16:43,
2年前
, 11F
11/14 16:43, 11F
→
11/14 16:44,
2年前
, 12F
11/14 16:44, 12F
→
11/14 16:55,
2年前
, 13F
11/14 16:55, 13F
推
11/14 17:01,
2年前
, 14F
11/14 17:01, 14F
推
11/14 17:03,
2年前
, 15F
11/14 17:03, 15F
→
11/14 17:03,
2年前
, 16F
11/14 17:03, 16F
→
11/14 17:04,
2年前
, 17F
11/14 17:04, 17F
推
11/14 17:07,
2年前
, 18F
11/14 17:07, 18F
→
11/14 17:07,
2年前
, 19F
11/14 17:07, 19F
推
11/14 17:17,
2年前
, 20F
11/14 17:17, 20F
→
11/14 17:26,
2年前
, 21F
11/14 17:26, 21F
→
11/14 17:30,
2年前
, 22F
11/14 17:30, 22F
→
11/14 17:39,
2年前
, 23F
11/14 17:39, 23F
推
11/14 17:44,
2年前
, 24F
11/14 17:44, 24F
推
11/14 17:44,
2年前
, 25F
11/14 17:44, 25F
→
11/14 17:44,
2年前
, 26F
11/14 17:44, 26F
→
11/14 17:44,
2年前
, 27F
11/14 17:44, 27F
→
11/14 17:44,
2年前
, 28F
11/14 17:44, 28F
→
11/14 17:44,
2年前
, 29F
11/14 17:44, 29F
→
11/14 17:45,
2年前
, 30F
11/14 17:45, 30F
→
11/14 17:57,
2年前
, 31F
11/14 17:57, 31F
→
11/14 17:59,
2年前
, 32F
11/14 17:59, 32F
→
11/14 18:00,
2年前
, 33F
11/14 18:00, 33F
→
11/14 18:01,
2年前
, 34F
11/14 18:01, 34F
噓
11/14 18:11,
2年前
, 35F
11/14 18:11, 35F
→
11/14 18:11,
2年前
, 36F
11/14 18:11, 36F
→
11/14 18:11,
2年前
, 37F
11/14 18:11, 37F
→
11/14 18:11,
2年前
, 38F
11/14 18:11, 38F
推
11/14 18:20,
2年前
, 39F
11/14 18:20, 39F
→
11/14 18:20,
2年前
, 40F
11/14 18:20, 40F
推
11/14 18:23,
2年前
, 41F
11/14 18:23, 41F
→
11/14 18:23,
2年前
, 42F
11/14 18:23, 42F
推
11/14 18:23,
2年前
, 43F
11/14 18:23, 43F
→
11/14 18:23,
2年前
, 44F
11/14 18:23, 44F
→
11/14 18:23,
2年前
, 45F
11/14 18:23, 45F
→
11/14 18:23,
2年前
, 46F
11/14 18:23, 46F
→
11/14 18:23,
2年前
, 47F
11/14 18:23, 47F
→
11/14 18:23,
2年前
, 48F
11/14 18:23, 48F
→
11/14 18:24,
2年前
, 49F
11/14 18:24, 49F
推
11/14 18:24,
2年前
, 50F
11/14 18:24, 50F
→
11/14 18:24,
2年前
, 51F
11/14 18:24, 51F
→
11/14 18:25,
2年前
, 52F
11/14 18:25, 52F
→
11/14 18:25,
2年前
, 53F
11/14 18:25, 53F
噓
11/14 18:45,
2年前
, 54F
11/14 18:45, 54F
→
11/14 18:52,
2年前
, 55F
11/14 18:52, 55F
→
11/14 18:53,
2年前
, 56F
11/14 18:53, 56F
→
11/14 18:53,
2年前
, 57F
11/14 18:53, 57F
→
11/14 18:58,
2年前
, 58F
11/14 18:58, 58F
→
11/14 18:59,
2年前
, 59F
11/14 18:59, 59F
推
11/14 19:00,
2年前
, 60F
11/14 19:00, 60F
→
11/14 19:00,
2年前
, 61F
11/14 19:00, 61F
→
11/14 19:00,
2年前
, 62F
11/14 19:00, 62F
→
11/14 19:00,
2年前
, 63F
11/14 19:00, 63F
→
11/14 19:00,
2年前
, 64F
11/14 19:00, 64F
→
11/14 19:00,
2年前
, 65F
11/14 19:00, 65F
→
11/14 19:00,
2年前
, 66F
11/14 19:00, 66F
推
11/14 19:00,
2年前
, 67F
11/14 19:00, 67F
→
11/14 19:00,
2年前
, 68F
11/14 19:00, 68F
推
11/14 19:38,
2年前
, 69F
11/14 19:38, 69F
推
11/14 19:59,
2年前
, 70F
11/14 19:59, 70F
→
11/14 19:59,
2年前
, 71F
11/14 19:59, 71F
推
11/14 21:08,
2年前
, 72F
11/14 21:08, 72F
推
11/14 21:16,
2年前
, 73F
11/14 21:16, 73F
推
11/14 21:23,
2年前
, 74F
11/14 21:23, 74F
推
11/14 21:26,
2年前
, 75F
11/14 21:26, 75F
→
11/14 21:26,
2年前
, 76F
11/14 21:26, 76F
→
11/14 21:26,
2年前
, 77F
11/14 21:26, 77F
→
11/14 21:26,
2年前
, 78F
11/14 21:26, 78F
推
11/14 22:13,
2年前
, 79F
11/14 22:13, 79F
噓
11/14 22:40,
2年前
, 80F
11/14 22:40, 80F
→
11/14 23:43,
2年前
, 81F
11/14 23:43, 81F
→
11/14 23:43,
2年前
, 82F
11/14 23:43, 82F
→
11/15 00:39,
2年前
, 83F
11/15 00:39, 83F