[新聞] 自由廣場》危老都更重建的難題與解方已刪文
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內文:
自由廣場》危老都更重建的難題與解方
2021/11/21 05:30
◎ 胡偉良
近期為了要推動危老都更重建,內政部放寬了「耐震認定」,明定都更範圍內,若經評估
建築物耐震能力未達現行規範的三分之一時,視為耐震能力不足,而核給原建築容積1.3
倍獎勵,讓中高層大樓的原屋主,有機會在重建後換回較大的室內坪數(最高可達一坪換
一坪)。
和四、五層公寓相比,七樓以上的中高層建築改建難度更高,甚至幾近不可能,以位於巷
弄的七層華廈為例,其現有的容積率即已高達420%(7*60%)之多,遠遠超過都更獎勵的
容積上限337%(225%*1.5);若再以大馬路旁的大樓為例,台北市的商業區適用的最大容
積率大多在630%以下,而十二層大樓其現有容積率為960%(12*80%),大過都更獎勵上限
945%(630%*1.5) ,更遠遠超過新北市商業區都更獎勵上限660%(440%*1.5)。因此若
依現行法規規定,這些中高層大樓不僅住戶得自費改建,而且改建後分回面積會大幅縮水
,再加上大樓量體較大住戶較多整合更難,其改建難度不言可喻。
最新版的都更條例規定,屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者
,容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積,而六層樓以上的高風險建築物,則以
原建築容積1.2倍計算容積;但從實務觀點來看,只有極少數的現有結構物能夠符合前開
耐震能力不足而有明顯危害公共安全之條件,而若依1.2倍的容積計算,那麼七樓的華廈
改建後(十五層以下),要能換回原有的室內面積的話,房價可能要到125萬/坪以上,
十二層的大樓(改建後十五層)以上,房價更需達到150萬/坪以上,這對絕大多數的老
屋來講都是不切實際的狀況。
因此,筆者主張「危老改建的基礎容積率應予提高到與現況相同」,而獎勵部分則維持現
行法令規定(1.5倍的法定容積)。亦即在確保原容積(室內坪)分回前提下,容積獎勵
多出來的部分用來挹注興建所需費用,再詳言之,即改建之後的容積修正為:「現有危老
建物的原容積+獎勵容積」,這才是解決當前改建困難的可行方案。
(作者為營建管理博士、法學博士)
心得:
總算有業界人士提出正確的方向,原容積+獎勵法定容積
原容積:一坪換一坪(容積坪)
獎勵容積:讓建商有誘因進行整合與拆除改建
以北市最多的住3為例,容積率固定225%,用法定容積*1.x,
就會導致樓層多的建物,因為攤下來土地變少,而無法回饋足夠室內面積
但若是原容+法容*0.x
則不管你當年買的是平房,2樓公寓,5樓公寓,7樓華夏,在原容回饋下可解決
獎勵容積則依法定容積*0.x計算,也可避免爛給容積的疑慮(堵象牙塔清高學者們的嘴)
如此讓5樓以上公寓華廈才可能有等到更新的一天
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