[閒聊] 接下來房市走向
平均條例通過之後
坦白講我也是看跌
主因還是預售屋的價格無法再飆高
這個原因則是因為預售屋不得轉讓
導致近期將會有預售屋甩賣潮出現
平均地權條例上路時間可能在7月
所以7月之前的的成交量一定慘淡
要在之前把房子出脫的要有心理準備
要嘛撐到23Q3後看風向，要嘛停損
當然 我預估大多數現在手上的預售都轉不掉
第1.該轉得早就在去年第二季消息出來後就轉了。
第2.現在還在手的預售幾乎都是後期買的，價格高
第3.建商最近押的交屋期很長，有五年有十年的，
平均地權條例實行之後，中小建商有金流的問題
一定會有撐不下去的，那麼交屋定會有麻煩。
所以預售屋接下很可能是個地雷。
中古市場預測
從現在起到第二季一定量縮，其實從去年第三第四季開始就縮了
所以這一點沒什麼意外，大家都在觀望，買的觀望，賣得也觀望
買的觀望是因為怕買在高點當接盤俠
賣的觀望則是看看有沒有機會再高或者是找不到好標的換屋。
接下來盤整個10-15%我不意外，但還是要看地段，蛋白一定先跌
因為蛋白漲本來就漲得很沒道理，蛋黃我覺得還可以撐。
畢竟要考慮到學區、就業以及生活環境的因素。
買房是剛需，換屋也是剛需，所以房仲接下來要做的市場是剛需
也就結婚要買房的，或是生小孩或小孩長大要換屋的。
有換屋就會有買賣，有買賣價格自然就會流動。
以高雄來說
現在如果是在107年以後買的屋主，現在大多至少有20-50%的漲幅
少賺點出來也沒關係，能順利換屋，人生規劃遠大於金錢數字。
越高總價的案子，要越有覺悟，不要堅持了。
不過也不一定要轉手，在餛飩不明的市場，出租也是一條路
目前的租金投報還可以，觀望到底也沒問題。
至於買方，雖然是買方市場，面對屋主或房仲不要太囂張
因為相對便宜的價格房仲或屋主都有權賣給任何人。
你所要做的就是勇敢出價，房仲很餓，你有出他會努力幫你
怕的就是你看完嫌貴不出價，貴是因為屋主的期待值
但不是每一間房子都能夠賣到屋主期待值的，你懂我懂屋主懂。
所有的房地產都是買的時候貴，拿到房子之後就會覺得便宜了。
因為有一間房子能夠帶來的滿足及幸福感遠遠大於貸款的痛苦。
中古市場的支撐很強，這一波暴漲中古屋其實參與不算太多
你看到一個100戶的社區，過去一年有買賣的搞不好不超過三戶
而交易量少的原因跟房地合一2.0有很大的關係
主力真正要出脫也要等到3-5年後了。
所以實價登錄還是可以好好參考，我覺得這一波的概念就是
房價拉不上去，但中古屋房價要跌恐怕也有限啦
舉例來說:我108年在左營買了間大樓，單坪18萬
目前社區實價登錄最高38萬，同棟在售的價格也開差不多
35-38萬，但我如果現在要換屋，30萬我就可以接受了
現在拿出來賣30萬應該也是秒殺，因為預售已經碰不了
剛需市場裡面蛋黃區的中古屋還是很香的。
所以中古屋影響不大，簡單來說屋主心態不會崩。
至於商辦或許有出路，因為私法人購置住宅需要中央許可
那麼冷了許久的商辦或許就是個很好的放錢的地方，乖乖的也會生錢
所以商辦我覺得算是這一波比較幸運的
以上我個人預測，也有可能是反指標，明年來再看準不準。
另外要抗跌的話還要看接下來建商的應對以及投資人撐盤的能力
還有華人世界好賭又賭的性格，這三個只要有一個抗住，那這波
的傷害就可以減低很多了。
至於房仲的就業市場一定會有很大的變動
過去三年因為疫情關係，很多其他行業的人員都轉職來做房仲
導致開了非常多的店，各店的人員也很滿
接下來的量縮，加上平均地權盤，會有很多人撐不下去
流動量一定很大，不只建商倒，體質較差的店頭也會收起來。
所以有房要委託的 也請慎選房仲。
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2021、2022、2023連三年
榮獲 永慶 房 產 集 團
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高雄買屋賣屋※唯一指名G8MO
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以高雄來說，去年下半年我們就經手了許多預售換約
比較大的公司很多禁換約，但還是有很多可以換的
另外有些禁止換約的 不是他不讓你換 而是他希望你沒辦法交屋 就違約
這樣他可以賺更多。
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我都講成這樣還沒有人要逃!!!
看來是崩不了了~~
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那就撐阿!! 但去年年底的盤就是大家都再撐阿!!
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恩恩沒看過我ID的應該都跟南部沒有關係...
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開戰又是另外一個故事了
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國稅局也知道
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我先來說服我客戶這樣做看看 有沒有效!!
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