[心得] 多房的財務管理5表：數字化+表格製作

看板home-sale作者 (何時無事一身輕?)時間3周前 (2024/12/01 20:58), 3周前編輯推噓46(46推 0噓 7→)
留言53則, 47人參與, 3周前最新討論串1/1
大家好週六日休閒體力好， 所以決定整理一些心得寫文章， 不一定對大家有用，但就是自己給自己做一個記錄，以後回頭看也能檢討自己的成長。 正文： 身為一個擁有房地產的人， 我個人還蠻在乎帳目的管理， 並且喜歡用數字化加表格的形式來呈現。 這樣的好處是可以非常清楚掌握自己的資產狀況。 那以下不廢話， 介紹我目前常用的幾個表格， 可能不符合一般的會計模式，純粹就是我個人習慣。 理念： 我把每個案件都視為一個個體。 每個房子都有自己的各種係數， 還有金流進出。 第一步就是針對這個房子製作專屬檔案。 再來就是統整不同房之間的總表。 最後是把自己視為一間公司，也製作一個總表。 我大概挑出幾個比較重要的我常在使用的5表： 1.存房狀況表 2.個案金流損益表 3.個案成本表 4.年度現金存量表 5.個人資產負債表 以下逐一說明 （表中數字資料純屬捏造，教學用與現實無關） 我預設了，一個手上有四間房在出租的自然人 ======= 1.存房狀況表 這個表示用來統整，目前手上所有的房基本資料，可以快速一目了然。 https://i.imgur.com/3rhfuxj.jpeg
前幾行是房屋購入時的基本資料， 包含房屋類型，樓層坪數，購入年份，金額及貸款成數，還有目前的貸款餘額。 從這個表就可以快速知道， 我目前手上的房子，總購入金額以及總貸款金額。 下半段是目前的租金，以及坪效。 坪效，指的是每坪收到的租金。 另外我還增列了兩個項目： 百萬元坪：指的是我每花100萬買到的坪數，坪數越多越好。 百萬元效用： 這個數字=坪效*百萬元坪。 我花1000000元，可以收到的租金， 也就是最終評估這個案件的效率。 一般來說單價高的地方，例如雙北，租金也高，但是能買到的坪數就少。 所以數字化之後，有利於評估這個案件的優點缺點。 ===== 2.個案金流損益表 https://i.imgur.com/ux9lLG2.jpeg
這個表比較長，可自行調整。 個案指的是每一房的獨立表格， 有點像是健康體檢吧。 支出就是房貸跟管理費，收入就是租金。 所以左邊我列出來的是房貸， 本金跟利息會分開寫。 有時候一間房會不只一個房貸， 所以我有列出房貸a跟房貸b。 最後得到一個月付總額。 右邊是租客收入，扣除管理費之後是總收入。 總收入扣掉總支出，就是每月的現金流損益。 最底下則是各欄位的加總。 這時候房貸利息跟本金分開寫的用意就出現了。 可以看得出現金流是負的， 但其實只要利息小於總租金收入， 對資產就是正的。 至於水電網路那些費用， 我也會獨立拉出來做另一個表， 但我覺得因為金額太小，影響不大 這裡就不特別解釋了。 3.個案成本表： 一間房子有買入的費用成本，不定期的裝修成本，房貸利息與租金收入也在一直變動， 所以我會再做一個表定期更新， 了解這間房子現在的成本。 https://i.imgur.com/XmWsKO9.jpeg
由上而下 購屋花費：剛開始買入的頭期款代書費仲介費等等。 整修費：裝潢水電等等費用，還有出租過程的冷氣、水電燈泡維修，不定期增加。 原始成本：上面兩項的總和。 房貸利息也是每個月增加，要更新。 已收房租也是每月增加。 所以總支出就是：購屋花費+整修費+已付本息 根據以上數據，就可以推算出目前的成本，還有已經投入的現金(卡住的現金)。 理論上卡住的現金應該要變少， 這點可以讓你隨時注意物件的體質是否健康。 4.年度現金存量表： 代表所有帳戶的現金總和，包含股票帳戶，表示了我目前手上能掌控的現金。 這個表我每個月會更新兩次， 一次是房貸扣款完，一次是房客付完租金。 https://i.imgur.com/zFHcNn3.jpeg
還有一個類似，是月現金流量表， 代表每個月的收入跟支出，平衡損益狀況，原理類似我就不贅述。 5.個人資產負債表 所謂的資產應該是：手上的總房產價值+現金-總負債。 總房產價值大概一年會去問一次仲介，大約抓一下行情更新， 猜測一下個人目前總資產。 表格如下 https://i.imgur.com/i0l4moE.jpeg
每個房子都要寫出市值，跟房貸餘額。 總市值做一個統計，總貸款也做一個統計。 最後兩者相減，就是目前的資產總額。 ====== 好的以上就是我常用的五種主要表格。 （其實如要細分還有三四種，例如水電費用表，月現金流表，等等， 但再寫下去文章就太冗長了） 這篇文章寫了大概一個半小時， 歡迎大家批評指教。 也很希望有什麼要改進，或者是我沒考慮到的地方，可以提出，讓我再進步，謝謝！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.241.103 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1733057880.A.C67.html
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12/01 20:59, 3周前 , 1F
你好認真 我都佛系等房價漲
12/01 20:59, 1F
推
12/01 21:01, 3周前 , 2F
現流日期還是習慣寫橫的，另外單位習慣統一xd
12/01 21:01, 2F
推
12/01 21:03, 3周前 , 3F
推
12/01 21:03, 3F
推
12/01 21:15, 3周前 , 4F
推，有整理表給推
12/01 21:15, 4F
推
12/01 21:31, 3周前 , 5F
你是認真的房東
12/01 21:31, 5F
推
12/01 21:32, 3周前 , 6F
認真，推
12/01 21:32, 6F
推
12/01 21:36, 3周前 , 7F
棒 終於有非廢文了，還是要資深屋主發言才行
12/01 21:36, 7F
推
12/01 21:40, 3周前 , 8F
清流
12/01 21:40, 8F
推
12/01 21:44, 3周前 , 9F
推，我也是佛系出租，之後收回自住等房價漲
12/01 21:44, 9F
推
12/01 21:50, 3周前 , 10F
把利息跟本金分開就已經超越80%的人了
12/01 21:50, 10F
？？？這句不懂？？ ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 21:51:20 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 22:01:56
推
12/01 22:06, 3周前 , 11F
我是以線上google表單及分頁式加總達到分類方式
12/01 22:06, 11F
推
12/01 22:09, 3周前 , 12F
感謝分享
12/01 22:09, 12F
推
12/01 22:13, 3周前 , 13F
48000是哪
12/01 22:13, 13F
推
12/01 22:18, 3周前 , 14F
幫推
12/01 22:18, 14F
推
12/01 22:22, 3周前 , 15F
推
12/01 22:22, 15F
推
12/01 22:24, 3周前 , 16F
推好文
12/01 22:24, 16F
認真文通常推數都累積很慢，哈哈 討論也不多... ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 22:32:19
推
12/01 22:33, 3周前 , 17F
推
12/01 22:33, 17F
推
12/01 22:41, 3周前 , 18F
我剛開始會記錄，現在已經抓個大概的感覺而已
12/01 22:41, 18F
我從2018開始建檔,並且回溯到2012存摺
推
12/01 22:43, 3周前 , 19F
看起來很清楚，謝謝分享！
12/01 22:43, 19F
推
12/01 22:49, 3周前 , 20F
強耶
12/01 22:49, 20F
推
12/01 22:50, 3周前 , 21F
好便宜的房子啊......每間都可以現金買 QQ
12/01 22:50, 21F
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12/01 22:51, 3周前 , 22F
另外雙北租金那邊不知道是不是打錯, 雙北租金基本上
12/01 22:51, 22F
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12/01 22:51, 3周前 , 23F
比其它縣市低, 除非你講的是絕對值
12/01 22:51, 23F
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12/01 22:52, 3周前 , 24F
不然租報率, 雙北(尤其台北) 基本上是被海放的 XD
12/01 22:52, 24F
雙北的每坪租金是相對很高的， 只是因為單買賣價更高， 所以累計之下就產生低投報率。 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 22:57:26 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 23:02:40
推
12/01 23:03, 3周前 , 25F
認真經營
12/01 23:03, 25F
推
12/01 23:04, 3周前 , 26F
你這樣我A到Z不夠用
12/01 23:04, 26F
還要跟前輩學習，沾點好運 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 23:07:32
推
12/01 23:35, 3周前 , 27F
推推，感謝分享～
12/01 23:35, 27F
大仁哥 你轉貼我文章 小弟榮幸 但轉之前是否該先問我一下呢 https://i.imgur.com/uz0rV1x.jpeg
※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/02/2024 00:12:34 順便回答上次有人問我類似問題， 為什麼不直接做股票呢？ https://i.imgur.com/p5TdgXd.jpeg
答：可能就個性吧，股票握不住 而且2017年我只有170萬 如果拿去股票到現在，7年我應該是沒能力增值到1700萬..... ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/02/2024 00:19:07
推
12/02 01:15, 3周前 , 28F
推分享！謝謝大大
12/02 01:15, 28F
推
12/02 01:25, 3周前 , 29F
內容沒看 不過概念沒錯 只是現在房子難入手
12/02 01:25, 29F
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12/02 01:25, 3周前 , 30F
投報高的房子也很稀少 銀行也難貸款 全部都停了
12/02 01:25, 30F
推
12/02 03:02, 3周前 , 31F
推，表格整理的很好
12/02 03:02, 31F
推
12/02 03:11, 3周前 , 32F
推～ 優秀圖文 物價都是在新北嗎
12/02 03:11, 32F
推
12/02 07:23, 3周前 , 33F
推 手上物件一多 真的幾天更新一次表格比較有感覺
12/02 07:23, 33F
推
12/02 07:33, 3周前 , 34F
讚喔
12/02 07:33, 34F
推
12/02 08:35, 3周前 , 35F
推
12/02 08:35, 35F
推
12/02 09:06, 3周前 , 36F
值得參考 不過因為我房子買了就準備放10年 所以懶得算這麼多
12/02 09:06, 36F
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12/02 09:08, 3周前 , 37F
只要每月租金大於4%我就過關
12/02 09:08, 37F
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12/02 09:09, 3周前 , 38F
投報率啦
12/02 09:09, 38F
推
12/02 09:33, 3周前 , 39F
推一個，感謝分享整理心得。
12/02 09:33, 39F
推
12/02 09:42, 3周前 , 40F
感謝整理分享
12/02 09:42, 40F
推
12/02 09:53, 3周前 , 41F
推分享
12/02 09:53, 41F
推
12/02 10:36, 3周前 , 42F
左邊推推 右邊推文吐嘲
12/02 10:36, 42F
？？？不懂... ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/02/2024 10:37:10
推
12/02 11:31, 3周前 , 43F
樓上指的是大仁哥吧…
12/02 11:31, 43F
推
12/02 13:44, 3周前 , 44F
推
12/02 13:44, 44F
推
12/02 18:10, 3周前 , 45F
感謝分享
12/02 18:10, 45F
推
12/02 18:19, 3周前 , 46F
推 房版好文
12/02 18:19, 46F
推
12/02 18:53, 3周前 , 47F
推分享
12/02 18:53, 47F
推
12/02 19:39, 3周前 , 48F
認真推
12/02 19:39, 48F
推
12/02 20:55, 3周前 , 49F
認真深度好文章推推
12/02 20:55, 49F
推
12/02 21:51, 3周前 , 50F
推分享，認真文清流
12/02 21:51, 50F
推
12/03 00:59, 3周前 , 51F
推
12/03 00:59, 51F
推
12/03 08:31, 3周前 , 52F
推認真文
12/03 08:31, 52F
推
12/03 14:36, 3周前 , 53F
推一個
12/03 14:36, 53F
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