Re: [新聞] 柯文哲:都更「一坪換一坪」是幻想 丁守中:我辦得到，外加一個停車位已回收

看板Gossiping作者時間6年前 (2018/02/14 11:15), 6年前編輯推噓7(8推 1噓 15→)
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(原文太長，恕刪部分) 我理解力不夠好...看不懂估價師板友的分配公式 但是他的文章我覺得幾個地方怪怪的 1.到底是蓋5層還是14層? 計算建築成本用14層的算(15萬/坪)，但是算每層面積又用5層來除 208.8坪要蓋14層...一層只有不到15坪...應該沒有住戶會同意這樣蓋 2.成本/總房價/利潤(都用估價師板友的數字計算) 蓋房成本208.8坪*15萬=3,132 總房價208.8*120萬=25,056 住戶分回140.94*120萬=16,912.8 建商拿走67.86*120萬=8143.2 ->所以建商的利潤是8143.2-3132=5011.2萬 (照工程造價表內容所述，每坪15萬已包含施工稅捐、利潤及管理費等 所以板友所算25%不知道到底跟這15萬所內含的如何分清楚) 不過即使另外算上管銷，利潤怎麼算都不會是15%吧.... 出了3千多萬，賺了5千多萬，還不用負擔買賣土地的風險/資金成本 我不知道一坪換一坪合不合理，在商言商，買賣本來就是雙方合意就行 但是我覺得如果連估價師的計算方式都偏向建商... 大部分住戶本來就比建商弱勢，當然會給人不好的感受 ※ 引述《ArcoArena (朝比奈)》之銘言： : 筆者不動產估價師 : 在建商搞過都更 : 也估過幾件都市更新權利變換案件 : 以下就個人經驗分享 : 有錯還請前輩指正 : 只想看結論的請跳到最後 : ------------------------------------------------------------------- : 基本上 "免費" "室內" 一坪換一坪有多難 其實用算的就很清楚 : 以台北市最常見到的4.5層樓公寓來說 : 多數是在"建蔽率時代"所興建的 : 房子高度由面前道路所決定 路越寬就可以蓋越高 : 住宅區建蔽率60% : 建築高度=1.5倍路寬+6公尺 : 故6米巷之建築高度=6*1.5+6=15 : 每層樓高約3公尺 : 興建樓層即為5層樓 : (反之路寬不足6公尺之巷子 則多興建4層樓公寓) : 假設一塊基地40坪 每層建物面積=40*60%=24坪 : 土地持分=基地面積/樓層數(在此假設為5層)=8坪 : 這樣的產權配置應該滿常見的 : 鄉民可上各大仲介網站隨便找一間待售老公寓參考一下 : 好 今天建商要來談都更了 : 因為現今建築法令改以容積率進行管制 : 同樣以台北市最常見的"住三"土地來說 : 容積率為225% : 並計算免計容積的項目(梯廳、陽台、機房、屋突、法定機車位等) : --其面積約為基本容積率的60% : 再加上政府恩准的都市更新容積獎勵45%(要50%全拿真的很難) : 則這塊40坪地基地最多可蓋的建物面積(含公設)： : 40*225%*(1+60%)*(1+45%)=208.8坪 : 208.8坪/5層樓=41.76坪>24坪 : 一坪可以換到快2坪耶!!!!!郝棒棒啊~~~~ : 等一下 蓋房子不用錢嗎？ 錢你出嗎？ : 所以這時候才有建商介入的空間 : 但要建商幫你出錢蓋房子 : 勢必就回到"合建分屋"的老路了 : (都更95%以上都是假都更真合建，連稅捐機關都如此認定) : 那怎麼分呢？ : <以下公式不盡然精準但較好理解> : 地主分回比例 : =(新成屋房價/(1+25%)-房屋造價)/新成屋房價 : 25%中，10%是建商的管理銷售稅賦成本，15%為利潤 : 房屋造價可參考估價師公會網站之第四號公報 : 或台北市都市更新(重建區段)建築物工程造價基準 : 假設我的舊公寓在天龍大安區 市價80萬/坪 : 當地新成屋可賣到120萬/坪 : 都更後房屋要蓋到14層樓 造價15萬/坪 : 則地主分回比例=(120/1.25-15)/120=67.5% : 回到上述40坪的基地可蓋208.8坪的房屋面積 : 則地主可分回之新成屋面積=208.8*67.5%=140.94坪 : 140.94坪/5層=28.188坪>24坪 : 好像還是滿足一坪換一坪啊？何難之有？ : 媽的別忘了台北市天龍人要的是"室內"一坪換一坪 : 28.188只是你的權狀坪數 : 還要扣掉公設比30%耶!!!! : 28.188*(1-30%)=19.73坪 ----> WTF!!!!!!!! : 我大安區天龍地段房價120萬/坪 : 24坪舊公寓只能換不到20坪回來!!!!??? : 沒錯，這就是真相 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.120.65.179 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518578122.A.7A6.html
推
02/14 11:17, 6年前 , 1F
XD
02/14 11:17, 1F
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02/14 11:17, 6年前 , 2F
現在你知道建商的算法了吧 還有人認為1換1做不到？
02/14 11:17, 2F
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02/14 11:18, 6年前 , 3F
套個公式就有人推了咩~~一堆人看合約都碼跳試算表看
02/14 11:18, 3F
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02/14 11:19, 6年前 , 4F
他除以五是因為原戶數只有五層 戶
02/14 11:19, 4F
推
02/14 11:20, 6年前 , 5F
你換個想法，建商買地自建 利潤十幾億這麼高，結果
02/14 11:20, 5F
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02/14 11:20, 6年前 , 6F
耗時數年跟居民協調，蓋一棟房子利潤只有五千萬，你
02/14 11:20, 6F
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02/14 11:20, 6年前 , 7F
是建商你幹嗎？
02/14 11:20, 7F
5千萬利潤是依估價師板友所舉的例子而得到的，案例中只有5層/基地40坪 這樣的條件應該不需要談好幾年...應該沒幾戶，5千萬應該算是很好的利潤了 話又說回來，還是在商言商，談不攏大多都是價碼的問題 當然有一些是釘子戶，或是真的有感情面的考量，這個就一言難盡了
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02/14 11:20, 6年前 , 8F
所以換算每層戶分得是除以五
02/14 11:20, 8F
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02/14 11:20, 6年前 , 9F
2樓也可以想一下～
02/14 11:20, 9F
推
02/14 11:21, 6年前 , 10F
建商報給住戶，當然是拿全體成本來算利潤，給自己股東，當
02/14 11:21, 10F
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02/14 11:21, 6年前 , 11F
等房子蓋好後 房價也可能會跌 建商其實還是有風險的
02/14 11:21, 11F
噓
02/14 11:21, 6年前 , 12F
利潤哪裡高
02/14 11:21, 12F
我不知道高不高，我對建築業不了解 但拿遠雄做個比較，遠雄近五年的毛利率約34% 估價師板友的案例，原建築只有5層樓，從談判到蓋好算2年的話(我不認為要5年) 8千多萬收益/3千多萬利潤，毛利有約60%，直接平均的話一年也有30%
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02/14 11:21, 6年前 , 13F
那快點去買地阿~~去哪買?花蓮?
02/14 11:21, 13F
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02/14 11:22, 6年前 , 14F
然只算自己拿出來的錢，兩者天差地遠，事實上建商合建都更
02/14 11:22, 14F
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02/14 11:22, 6年前 , 15F
都是拿土地去貸款，風險全在地主身上
02/14 11:22, 15F
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02/14 11:23, 6年前 , 16F
阿柯文哲就說地主不用付半毛錢咩
02/14 11:23, 16F
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02/14 11:23, 6年前 , 17F
因為台北市就沒有地讓建商買
02/14 11:23, 17F
※ 編輯: snoopyman (59.120.65.179), 02/14/2018 11:41:22
推
02/14 11:32, 6年前 , 18F
K大 這裡利潤算趴數你在那算實際數字 那我一次都更一排
02/14 11:32, 18F
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02/14 11:32, 6年前 , 19F
10棟利潤*10不就也有五億
02/14 11:32, 19F
推
02/14 11:41, 6年前 , 20F
早說市價成本毛利一段有問題 有人看到估價師就先舔惹
02/14 11:41, 20F
而且我認為用15萬來計算營造成本也是十分高估成本 台北市的造價基準裡寫的比較詳細，15萬/坪是屬於6~10層的鋼骨構造第三級建材設備 再細看該基準內的建材設備等級表...我是鄉下人，裡面很多沒見識過的高檔設備
推
02/14 11:41, 6年前 , 21F
學店生很吃這套阿
02/14 11:41, 21F
※ 編輯: snoopyman (59.120.65.179), 02/14/2018 13:34:38
推
02/14 13:55, 6年前 , 22F
但土建融成數要考量進去大概七成 利息大約是2-2.5趴
02/14 13:55, 22F
推
02/14 13:55, 6年前 , 23F
看起來就是嫌賺太少。
02/14 13:55, 23F
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02/14 13:56, 6年前 , 24F
建築師的酬金成本也要算 工程費的6-9趴
02/14 13:56, 24F
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