Re: [閒聊] 關於高雄可穩定收租的不動產

看板Kaohsiung作者ceca (生活藝術大師 N)時間7年前 (2017/03/15 16:16)推噓19(21推 2噓 1→)

留言24則, 24人參與討論串2/2 (看更多)

※ 引述《beata2215 (...)》之銘言： : 目前居住在桃園,家母這次農曆年因為表弟買了新家在高雄,就到高雄走走, : 聽了我阿姨說高雄現在建設很好生活機能很方便,於是興起了想在這買房的念頭, : 就要我上網看看有沒有能夠先買起來租人(好租),幾年後自己住(家母連腳踏車都不會騎)生活機能便利方便搭車的地方 : 但是對高雄我人生地不熟,所以想上來請教對於高雄不動產這塊有研究的在地神人,能夠給我一些意見與方向,先謝謝熱心的各位. 100萬,理論上可以買500萬的物件. 但是一般不會訴求太拚,投資的奧義之一,越急越輸,越不急越容易贏. so...建議是400內的東西. 高雄市最近有一個很麻煩的問題,他落後補漲的地方都補起來了. 所以最近我們投資客都很煩惱,沒地方買... 本來落後區,例如戀戀愛情海10~11w/p...目標新台17線通,理論基礎應該在14~15w/p. 他在今年一月多,10~11被掃貨掃光,2月陳菊宣告新台17線動工,價格就飆上12~13...=.= 本來31期,對比中山路旁8~10年屋的23~24w/p,31期理論價應該可以衝到21~22. 我一年半前買16.01,現在基本都要18...=.= (當然我一年半前買的時候,16的也只剩下兩三間) 這兩個例子我相信我已經舉過很多次,為啥一值舉這邊,是因為其他地方早就沒機會了. 你說河堤..靠杯河堤沒有被低估過,他一值踩在他應該要有的價位上. 那個你買了你要等增值都是跟著"大環境"走... 速度超慢,對我們投資客來講利潤根本不夠塞牙縫. (我們投資客要的一定是,小環境變化增值就有20%以上,大環境增值另外算,是額外的驚喜) 更不用說美術館和農16這些,它們歷史以來都沒被低估過. 而現在最慘的就是,連31期,新台17線這些地方也都補漲了. 害我們要配置"中期投資"的資金,找不到目標買...=.= (資金通常會多樣配置,長期屯店面透天土地等等,中期兩三年為周期的補漲/利多增值以及短期一間賺幾十萬的短跑....都會有操作) 目前我免強覺得,兩三年中期的,還有一點機會的,大概只有. 1.果貿國宅. 目標入手價在9..地下化+路打通+新台17線+建商新建案拉升後目標賣價12. (超過10就不一定要買了) https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/3825761.html 類似這種. 2.果菜市場北邊那一叢20年屋. 目標入手價在10.x,十全路打通+建商新推案,目標賣價在13. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/3847823.html 類似這個. 當然我們身為投資客,我們買價本來就會抓得比較低. 因為我們很耐心的等,然後購買速度超快. (我前天剛下一間斡旋,仲介CS傳給我,一小時候就下握. 對喔我沒看屋,我只看地圖知道在哪而已) 所以我們可能會買的更低一點. 而上面建議購入價,其實也不是你立刻可以買的到的... 果貿你要立刻買到,大概會在10,除非你是買2樓這種低樓層. 同樣果菜市場北邊那邊,你591立刻買到可能都上11.x. 但是我是覺得,還是有一點機會可以等到果貿9和果菜市場北邊10.x. 當然等不到,結果他價格就上去了,就不要怪我..XD..這種事情常常發生,久了就要習慣. 我只說理論上等地到,實際上...套句仲介的話,買屋靠緣分麻.. 不過因為如果還有自住的需求+又不會騎車須要靠捷運. 這兩個區域都不太適合. 而捷運沿線,除非你要跑到鳳山楠梓去. 不然我只能講,價格大概都採在行情上,增值性都是跟大環境走.. 在這種情況下,你乾脆買喜歡就好....不用設定地點了. (當然要注意有沒有買貴的問題) 注意幾個地方要閃開就好. 七賢路和中山路交叉口的兩岸,風化區....當然你不在乎當然就無所謂.. 四維路底靠近海音那邊超貴,不用過去了... 那邊話題強大沒錯,但是價格飆漲得比話題還更強大. 鹽埕區這兩三年,沒便宜過....也可以放棄...XD (我要找鹽埕區老透天買,找了一堆人幫我去探物件,但到現在沒有仲介給我回報物件...XD) 目標1~3年新古屋的話不如買新屋.... 這是一個很有趣的現象,因為這兩年雖然高雄不像台北有跌到,但是也沒漲. so...本來兩年前建商推案平均價一坪25,現在還是25... 這時候,請問你該買2年屋還是買新屋呢....XD 別忘了,除了遠雄國泰興富發這種台灣級的建商. 因為以前玩太囂張被金管會盯上現在乖乖的外. 南部是一個無法無天的地方,所以在地建商幾乎都會幫你做高價,讓你貸款9成. 你買新古屋,你貸款只能8成...壓力差很大. 不過當然新古屋轉手,投資客會把"裝潢"灌在房價裡. 這也是一堆人疑惑"為啥新古屋賣的比新屋還貴"的主要原因. 新屋是空屋,你要花一筆幾十萬甚至百萬的裝潢費用下去才能住. 投資客幫你花了這筆錢,含在貸款裡,這樣你就可以連同裝潢一起做房貸. 也就是說,本來1000萬好了,建商靠她幫你做技術約,做成1100萬,你只要100萬頭期款. 但是你買了你還要花150萬裝潢,所以你總現金需求是250萬. 投資客一樣買1000萬,然後他幫你花150萬裝潢,他要賣你1200萬,他賺50. 你買了一皮箱就可以入住,總貸款金額8成,頭期款也是240,比你買新屋少...版回一城. so...一切都是玩弄貸款的奧義而已...小手法大效果. 也因此,不要再整天問那種很外行的話"為啥新古屋比新屋還貴" 人家有裝潢阿....裝潢不用錢喔?? and..原po沒有表示對住宅的需求要求. 所以對物件還是很難建議. 同樣4xx萬的東西. 20年可以買到3房,出租一萬五左右. 也可以買到300的兩房,出租一萬到一萬三. 也可以買10年的4xx兩房,出租一萬五. 投報率大概都在3~4%左右.... (請附二手/大陸家具一套,空屋出租投報會剩下2.5%,附家具的出租效應非常好. 你家電損耗其實攤提下來,一個月不過成本一兩百塊,但是可以多幾千塊租金) 然後看起來就是沿著捷運站找... 至於生活機能,除了極少數地方外,我不太清楚高雄哪邊的生活機能不好..XD 生活機能一值都不是台灣市區住宅的煩惱問題... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.240.204 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1489565763.A.FBA.html

推

qo4qo4859

03/15 16:17, , 1^F

03/15 16:17, 1^F

推

socrates0907

03/15 16:24, , 2^F

03/15 16:24, 2^F

→

cc02040326

03/15 16:36, , 3^F

03/15 16:36, 3^F

推

fman

03/15 16:54, , 4^F

03/15 16:54, 4^F

推

lyt1004

03/15 17:08, , 5^F

03/15 17:08, 5^F

推

triumphhell

03/15 17:11, , 6^F

03/15 17:11, 6^F

推

a123647

03/15 17:14, , 7^F

03/15 17:14, 7^F

推

enixone

03/15 17:28, , 8^F

03/15 17:28, 8^F

推

internate100

03/15 17:59, , 9^F

03/15 17:59, 9^F

推

sidog

03/15 18:00, , 10^F

03/15 18:00, 10^F

推

SINW

03/15 18:37, , 11^F

03/15 18:37, 11^F

後譯是透天的天堂.. 但是也因此,後譯現在的透天,可以打開591去隨便看一下. 現在連6米巷7xx的都看不到了. 整個抓狂起來... 想當初,四年前我被做掉的那間六米項透天也才550. 想當初,三年前,附近朋友報三角窗12米路也才1000. 想當初兩年前,某仲介吃一間六米巷2F也才650. 現在??....我只看到開九百多的.... 真是..嚇死林盃...奇怪,這一年多來不是整體平盤嗎??. 現在這邊可以看到4米路7xx的物件. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/3766749.html 話說,兩年多前,我們這邊旁邊買多少??400.謝謝合作!! 對喔我指高醫這邊. 博愛路對面那邊比較便宜,便宜20%左右. ※ 編輯: ceca (1.172.240.204), 03/15/2017 18:49:54

推

kktt254

03/15 19:20, , 12^F

03/15 19:20, 12^F

推

hm127306

03/15 19:23, , 13^F

03/15 19:23, 13^F

推

blast1

03/15 19:29, , 14^F

03/15 19:29, 14^F