Re: [閒聊] 最近想買房子

看板Kaohsiung作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1年前 (2023/02/20 00:01), 1年前編輯推噓56(56推 0噓 87→)
留言143則, 52人參與, 1年前最新討論串2/3 (看更多)
因為不猜測別人的現金流和財力. 所以以下並不是專門建議原PO. 單純講一下. 高雄目前租金還是比利息高很多. 所以先買房子墊著住,以後再換屋是很重要的人生選擇. 越沒錢,那這個選擇對你越重要. 例如就100萬頭期款+把一點點股票賣掉,和4萬月薪. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12559152.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12715577.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12783569.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12448974.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12907728.html 花1分鐘隨便找的.從北找到南. 可以直接買這種. 然後跟賣家談,叫他把冷氣洗衣機留給你. 然後隨便去找型錄買一些便宜的家具. (家具行型錄家具大多都對岸做的,這已經是市場主流現象,很多買家不知道而已) 其他甚麼錢都不用花,就可以住進去. 之後無論是等房價小漲,或是薪水變高了. 憎茼A來換屋就好. 換屋的時候,現金充足,你愛裝潢再裝潢. 你說如果房價漲了,怎麼換屋追得上? 喔,這牽扯到現金問題. 你今天買700萬,頭期款140萬.. 之後漲20%,也就是漲到840萬. 你賣掉(忽略一下交易成本,因為懶的算數字)... 那你可是拿回280萬現金. 而本來要買的1200萬,漲了20%也不過是1480萬. 是不是剛好,你就足夠換1480萬那一棟的頭期款了. 如果還怕現金不夠. 那你等漲30%,也就是910萬,你拿回350萬現金. 買1560萬,頭期款310萬,你就可以多40萬來用. 這還牽扯到這段時間,你付房貸可是本利合. 所以如果你是支付了5年的房貸好了,貸款算600萬整數,也就是一個月2萬1. 實際上你利息可能才吃掉1萬,另外一萬一是強迫儲蓄存入本金. 所以五年,你本金也累積了60萬. 因此實際上你會多一百萬可以用. so....換屋你再往上跳,就會輕鬆許多. 而且隨著年資,通膨. 你的薪水會越來越高,相對房貸壓力也會越來越低. 現在房貸利息都是低於通膨的..... 所以借錢是變相的"放空貨幣"的概念. 所以今天看起來累了點,明天你就會越來越輕鬆. 當然,也不要把自己逼太緊. 一定要留餘地. 逼太緊很容易炸掉,留餘地才可以永續經營...!! 不過就像我講的. 我不喜歡猜測原PO的現金流狀況或是財力. 他說他背的動1200萬的房子. 那就背的動. 想要一次到位也不是不行. 這樣基本上就是40年房貸開下去. 1000萬的40年房貸,月繳兩萬九. (40年房貸,我們多想要用但是條件資格不符合,不能用...殘念...) 都快跟這棟房子的房租差不多了...呵呵. 買下去現金空了也沒差. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12736357.html 也就先墊著住..東西都用二手的前屋主留的或是你原本搬去的. 住個幾年. 你都沒存款也沒關係. 你用理財型房貸把存進去的本金領出來. 再用那筆錢來裝潢和買新的家具電就好了. 很多時候,不要急著一次到位 你就會有很多轉圜和操作空間. 你要一次到位,你錢不夠. 你就在那邊存. 這個利息比通膨還低的年代. 存錢追資產....很辛苦的拉. 現在不是甚麼利息6% 10%的年代. 整個金融格局都不一樣. 不要用老一代的思維拿到今天的市場來做事. 這樣很危險,會陷入很多坑裡面. 更不用說. 你一個月房租,租套房也要6000,租2x年的中古三房怎樣都要一萬多甚至一萬五. 你知道10年你要繳多少租金? 套房你要繳7x萬,中古三房你要繳200萬. 租金喔...拿去給房東付房貸用的租金...XD 租金低於利息的局面,都是租不如買. 記得這件事情!!!! 更不用說租金還會一直上漲上去. 到最後實際支出,還會遠高於計算...越以後差距就越大. 不過現在是冷盤. 中期投資我一直都是建議. 看到FED要降息再進場. 自住通常來講都還是看爽就買. 主要是因為. 冷盤沒漲幅,投資不需要先買把錢卡在那邊. 一方面是錯失出擊的機會,也許有其他更好的機會你會錯過. 另一方面,要是美國故意引發亞洲金融風暴,不要說跌,又冷盤個兩三年. 那你資金躺在那邊看星星是很開心? 不如不要貪那一點租金利息差額的套利,先定存在銀行等局面改變. 不動產反應很遲鈍,看到局面要改變了再進場不遲. 但是自住因為你一直再付租金,這邊虧損累積太多. 所以看爽其實就可以進場. 當然如果你深信可能會跌還是幹嘛的,想要在場外觀望. 冷盤要觀望也ok...也許讓你等到更好的物件選擇或是更便宜. 但是記得,美國降息的時候就要進場. 不要到時候還在等,等等等,房價又衝起來就直接躺平. 記住,現在局面很冷,但是建商都還在拉抬價格,一點都沒往下降價,甚至沒打算平盤. 每一個建案都還是一個比一個貴,很難賣他就推案推很少,但是價格死不壓平. 這種情況,自然中古屋和新屋價差已經非常大,建商還在拉抬就會越來越大. 而只要一但遇到降息開始. 中古屋會產生一個報復性補漲. 你說你買新古屋例如今天的0~1年屋...ok..反正你很貴沒得補漲...影響沒很大. 但如果你要買的是10年屋20年屋... 報復性補漲跳起來,不要被嚇呆. 上面講的,農16遠雄成交大概再47...高的有5x. 理論上15年屋價格應該在哪?...八折,也就是37.6... 更不論城揚如果東六要推均價50,那八折在40. 而現在美術館這邊,15年屋可能還可以買在30~32左右. 這個價差會在價格回溫後產生補漲... 也可能在長期盤整的時候,慢慢地拉近... (要嘛上面的掉下來,要嘛上面的拉上去) 如果FED一直都不降息,或是就算降息還是把利率維持在一個高檔. 那會走慢慢拉近的路... 但如果降息循環比較快,尤其目前美國幾大尖牙股公司都在裁員+美國經濟都要衰退. 以及這是輸入性通膨+能源價格已經走跌一段時間等等的因素來看. 並不會維持高利率太久. 而台灣利率又很低.....所以實際台灣內需市場差的是信心問題. so...降息循環只要明顯一點+台灣又跟著降,把利率下條個一兩碼. 就可能會走報復性補漲. 而你要買自住屋,你錯過那一波. 那.......10年存100萬. 你錯過的...大概就是你1x~2x年的人生 不要跟你的人生開玩笑.... 當然也可以不信我這個投資客. 都是在帶風向,都是要誘騙韭菜上車,都是要出貨. 然後跟我逆著幹..XD.. 我是沒差,反正到時候再回頭看笑話就好...呵呵. 至於高雄. 機車在手,高雄我走. 所以住哪不需要太過於煩惱. 太煩惱你可以考慮住你公司隔壁. 有人住在公司隔壁,每天上班打卡前3分鐘出大門,趕最後一分鐘打卡.XD 中午跑回家睡午覺.大便也都是跑回家大不想在公司大便. so...你也可以考慮這種生活. 這樣你就不用思考要住哪裡.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1676822484.A.0DA.html
推
02/20 00:23, 1年前 , 1F
補漲再賣 我也是不建議啦 買750萬 你要損益平衡
02/20 00:23, 1F
→
02/20 00:24, 1年前 , 2F
你直接跟房仲講 賣屋要實拿750 他沒賣個1000萬當底
02/20 00:24, 2F
→
02/20 00:25, 1年前 , 3F
不太可能補回的 更何況你還要賺
02/20 00:25, 3F
→
02/20 00:25, 1年前 , 4F
真的要買 真的只能先鎖定三四百萬那種公寓四樓五樓
02/20 00:25, 4F
實際操作有一些細節顧一下. 但是本質上換屋會有很多現金追上的優勢.
推
02/20 00:25, 1年前 , 5F
那想換屋發現自己買的沒漲怎麼辦XD
02/20 00:25, 5F
那你買的東西更不會漲. 越小的東西以及越便宜的東西. 長期來看,價格越硬,漲價的時候強勢度越高. 當然一個大漲波. 新的房子和蛋黃區會先跑. 所以大漲的前面一段時間,好像新屋和蛋黃區比較會漲. 但是等到整個大漲波結束,盤整後. 最後整倫下來的結果. 通常老屋和低總價,會有長期最佳增值解. 跟一般人想的不一樣...XD 因此通常爛換好,小換大,都會有優勢. 中期最重要的就是在做這種差異. 除了賺漲價的時間差外,最後收尾都是用老屋收尾. 除非你是指長期佈局在成長區. 高雄比較不明顯. 台中像是北屯或是水湳,就是成長區,那個區塊會越來越強. 他在變強的時候,增值都會比別人強一些. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:30:50
→
02/20 00:26, 1年前 , 6F
一個月付個8000房貸就好 這樣才是租跟買的平衡點
02/20 00:26, 6F
推
02/20 00:27, 1年前 , 7F
話說你最近一直說信貸補頭期，是政府解放了不用過水
02/20 00:27, 7F
→
02/20 00:27, 1年前 , 8F
？
02/20 00:27, 8F
信貸本來就可以直接買房. 是轉貸增貸和理財型才不行. 而銀行抓的是你還款. 例如銀行估你一個月可以還3萬. 你信貸七年期本利合一個月1萬的話. 那你還可以有兩萬的扣打. 如果拿去辦30年,你可以借六百多萬. 大概這種算法.
→
02/20 00:27, 1年前 , 9F
日後 真的要再換房 這間公寓也能當底本 看要租出去
02/20 00:27, 9F
實際上他有多少錢要買甚麼. 他還是要自己判斷. 因為他到底現金流能力怎樣. 他沒講清楚,我是不喜歡猜測..XD 也許他有一個每個月可以支持他3萬塊的老爸. 那...自然它的操作就可以不一樣.
推
02/20 00:27, 1年前 , 10F
先炒幣再買房才是正解 尤其現在熊市就要慢慢囤 降
02/20 00:27, 10F
→
02/20 00:27, 1年前 , 11F
息的那一天就會爆衝連貸款都不需要了
02/20 00:27, 11F
→
02/20 00:28, 1年前 , 12F
貼補新房的房貸 還是直接賣掉補頭期 才是真的
02/20 00:28, 12F
→
02/20 00:29, 1年前 , 13F
信貸補頭期 你請代書去處理 他自然會找到配合的銀行
02/20 00:29, 13F
→
02/20 00:29, 1年前 , 14F
可能會換種名目而已 不用怕找不到讓你貸的銀行 利率
02/20 00:29, 14F
→
02/20 00:29, 1年前 , 15F
問題而已 會拿的很爛很爛
02/20 00:29, 15F
→
02/20 00:30, 1年前 , 16F
換屋自己沒漲就肉被前一手吃了 願賭服輸 繼續自住
02/20 00:30, 16F
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:33:21
→
02/20 00:33, 1年前 , 17F
紅毛港遷村 大林蒲遷村 建議佈局汕尾
02/20 00:33, 17F
推
02/20 00:35, 1年前 , 18F
等等，那為什麼我去銀行行員一直跟我說在管制？而且
02/20 00:35, 18F
→
02/20 00:35, 1年前 , 19F
貸了拿去買會被收回
02/20 00:35, 19F
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:35:46
→
02/20 00:36, 1年前 , 20F
那你就換另外一間銀行(?) XD
02/20 00:36, 20F
https://www.alphaloan.co/blog/797/down-payment-not-enough/ google都有教學文了...XD 你的行員大概昨天看電影看太晚 大腦一時都是糨糊. 把理財型,轉貸,增貸,和信貸給傻傻分不清楚. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:37:34
→
02/20 00:37, 1年前 , 21F
樓上，問熟的兩間不行我就懶得問了，主要是政府規定
02/20 00:37, 21F
→
02/20 00:37, 1年前 , 22F
啦，有的能貸出來我也不是很敢，畢竟被收回去我也沒
02/20 00:37, 22F
→
02/20 00:37, 1年前 , 23F
多錢能補
02/20 00:37, 23F
推
02/20 00:40, 1年前 , 24F
嘛 我也不是昨天問的 大概去年年中的時候 然後他跟
02/20 00:40, 24F
→
02/20 00:40, 1年前 , 25F
我說政府管制解除會發新聞叫我Follow，我整個WTF
02/20 00:40, 25F
→
02/20 00:41, 1年前 , 26F
一間就算了 兩間都這種回答，我當時不信也得信
02/20 00:41, 26F
會怕就換個戶頭就好了. 通常轉增貸要滾回買房. 錢不多的話,是用換戶頭的方式. 銀行會回查那個戶頭使用. 而央行只盯銀行有沒有做回查的事實. 政府沒那麼多公務員去查你的帳戶和金流. 除非你是經濟犯,檢察官到你家把你的資料和電腦都帶走...XD 當然如果金額很大就需要過水. 過水股票,過水金融商品. 通常這個金額是指500萬以上. 因為你很難解釋為啥你平白無故多這麼多錢出來. 你多個一百萬你還可以說你打零工,接外快賺的現金... 五百萬你很難交代. 當然還有一種更簡單的. 先跟親人借,然後借了去還他. 這樣還有時間差. 也是很無敵的作法. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:47:52
→
02/20 00:44, 1年前 , 27F
是也有可能啦 我以前買中古屋都說只能貸7成五 後來
02/20 00:44, 27F
→
02/20 00:45, 1年前 , 28F
多問幾間 還不是一樣找的到肯貸8成的
02/20 00:45, 28F
推
02/20 00:54, 1年前 , 29F
銀行真的一堆怪事，問最多能貸，講月薪和年薪，每問
02/20 00:54, 29F
→
02/20 00:54, 1年前 , 30F
一次，每次答案都不一樣
02/20 00:54, 30F
→
02/20 00:56, 1年前 , 31F
回C卡，好喔，我最近再找時間去check
02/20 00:56, 31F
還有 73 則推文
還有 4 段內文
→
02/20 11:39, 1年前 , 105F
前幾天看到我們社區有個跟我家同樣房型的物件釋出，
02/20 11:39, 105F
→
02/20 11:39, 1年前 , 106F
開價比我當時看我現在住的家直接高噴近五百……我根
02/20 11:39, 106F
→
02/20 11:39, 1年前 , 107F
本不敢算對一般上班族來說五百萬要存到什麼時候，真
02/20 11:39, 107F
→
02/20 11:39, 1年前 , 108F
的謝謝c大！！
02/20 11:39, 108F
推
02/20 11:55, 1年前 , 109F
大師推
02/20 11:55, 109F
推
02/20 12:38, 1年前 , 110F
C大安安 朝聖
02/20 12:38, 110F
推
02/20 13:16, 1年前 , 111F
推推
02/20 13:16, 111F
推
02/20 13:33, 1年前 , 112F
放在自己的錢包怎麼會死在ftx? 與其問買在四萬的人
02/20 13:33, 112F
→
02/20 13:33, 1年前 , 113F
在幹嘛不如問問四塊進場的現在在幹嘛XD
02/20 13:33, 113F
→
02/20 13:56, 1年前 , 114F
如果房價跌該怎辦?例如GG不進高雄 會跌一波吧
02/20 13:56, 114F
跌的話. 大物件,新屋,會跌比較兇. 有興趣可以去爬不動產歷史. 例如2000年崩盤. 然後你會發現,201x年最晚漲回"買家當年買價"的. 大多都是1998~2000年的時候買的新屋.. 至於老屋,早就比199x~2000還要貴很多. 這主要是因為. 隨著時間久,物件的價差會越來越低. 價差最大是0年屋和1年屋. 價差最小是3x甚至4x年以後. 3x甚至4x年以後,幾乎無視屋齡大家價格都差不多. 也因此為啥越新的房子越吃折舊...因為隨著時間他價格會一直往老屋靠近. 而靠近的辦法. 要嘛老屋漲上去. 要嘛新屋跌下來. 而如果像2000崩盤. 台北2003開始谷底起漲,之後一路強勢. 中南部大概2005免強一點點復活,2009才開始報復性補漲. 而你1998年買新屋,到2009年的時候已經差不多1x年屋. 這時候你的價格就會跟2x年屋沒差很多. 但是1998的時候你的新屋,可是遠貴於1x年屋. 所以這就是"上面的掉下來往下靠"的狀況. 因此如果你1998年是買1x年屋. 你整個崩盤後,上面的往下靠. 之後再熬到不要說大漲大賺. 你漲回平盤好了. 例如你當年買500,跌到370...又漲回500. 但你會看到那時候的新屋可能800,跌到450,然後漲回...550. 你這時候換屋,你還是有甜頭. 怎樣都比你直接硬吃當年的新屋賺. so....只要是換屋. 無論漲跌. 新的東西就是風險高,老的東西就是強勢. 就是因為隨著時間,他們價差會收斂的關係. 越新的東西越危險,折舊越兇,越容易跌而漲也比別人少. 不是你買1000萬過了5年,建商賣2000萬就代表你的五年屋可以跟人家1900萬..XD 而是你的五年屋要看10年屋的臉色,人家才1600萬,那你5年屋大不了1700萬. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 14:08:03
推
02/20 14:06, 1年前 , 115F
房價跌怎麼辦？啊你自住來說，你最差還是擁有一間
02/20 14:06, 115F
→
02/20 14:06, 1年前 , 116F
自身負擔的起的房地產，租金省起來……（其他的股
02/20 14:06, 116F
→
02/20 14:06, 1年前 , 117F
也好，幣也好…跌了你又能怎麼辦呢？
02/20 14:06, 117F
→
02/20 14:06, 1年前 , 118F
投資任何東西都要擔心跌阿 但房子是最難跌的了...
02/20 14:06, 118F
→
02/20 14:07, 1年前 , 119F
風險本來就自負 跌了不能怎樣 眼睛閉起來吧
02/20 14:07, 119F
推
02/20 14:12, 1年前 , 120F
幣跌了可以囤降低成本等待下一次的一次性爆衝 如果
02/20 14:12, 120F
→
02/20 14:12, 1年前 , 121F
本身連買一間房都要貸款要你囤第二間降低成本根本
02/20 14:12, 121F
→
02/20 14:12, 1年前 , 122F
不可能 何況房產的一次性爆衝根本不強
02/20 14:12, 122F
推
02/20 14:14, 1年前 , 123F
如果不想炒房只想自住 手上的投資膨脹有超過房地產
02/20 14:14, 123F
→
02/20 14:14, 1年前 , 124F
才是你買房最好的基石
02/20 14:14, 124F
推
02/20 14:23, 1年前 , 125F
房價如果有大跌的趨勢 政府會印鈔票的
02/20 14:23, 125F
→
02/20 14:23, 1年前 , 126F
比如說找個理由發錢
02/20 14:23, 126F
推
02/20 15:23, 1年前 , 127F
All in 星宇 上看500
02/20 15:23, 127F
推
02/20 16:28, 1年前 , 128F
高雄還是六都最好買，把握科學園區成型跟下一波QE
02/20 16:28, 128F
→
02/20 16:28, 1年前 , 129F
前吧，不然越等越崩潰，橋楠還在小漲小拉，這波目
02/20 16:28, 129F
→
02/20 16:28, 1年前 , 130F
前還看不到回檔
02/20 16:28, 130F
推
02/20 16:58, 1年前 , 131F
想請問ceca 南高自住有推薦哪裡嗎？謝謝
02/20 16:58, 131F
推
02/20 18:17, 1年前 , 132F
市長都在推港澳直接海運遊高雄了 代表新彎區前景看
02/20 18:17, 132F
→
02/20 18:17, 1年前 , 133F
好 dpp跟對岸的立場可能有所鬆動
02/20 18:17, 133F
→
02/20 19:05, 1年前 , 134F
得不會用？
02/20 19:05, 134F
推
02/21 00:13, 1年前 , 135F
專業推
02/21 00:13, 135F
推
02/21 01:36, 1年前 , 136F
大推，謝謝Ceca
02/21 01:36, 136F
推
02/21 07:43, 1年前 , 137F
高雄王溫暖回文
02/21 07:43, 137F
推
02/21 11:52, 1年前 , 138F
推ceca大每次都不吝分享這些
02/21 11:52, 138F
推
02/21 12:02, 1年前 , 139F
推高雄王～
02/21 12:02, 139F
推
02/21 12:44, 1年前 , 140F
推高雄王
02/21 12:44, 140F
→
02/21 18:43, 1年前 , 141F
好文謝謝
02/21 18:43, 141F
→
02/22 08:01, 1年前 , 142F
愛河之心的德勒斯登還在賣，真恐怖
02/22 08:01, 142F
推
02/23 00:20, 1年前 , 143F
推推 跟大哥聊天也是這樣的想法
02/23 00:20, 143F
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1ZyaVK3Q (Kaohsiung)
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1ZyaVK3Q (Kaohsiung)