Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？

看板Stock作者時間9月前 (2024/07/02 13:10), 編輯推噓37(39推 2噓 33→)
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回頭看一下四年前的看法 發現了許多有趣的地方，這個推算方式顯著的預測了中國的房市泡沫 相當值得我們用相同方式現在再檢驗一次 1. 房貸/GDP 台灣GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆，同比成長27% 台灣總房貸 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆，同比成長16.7% 房貸總額佔GPD = 45.6% 同比四年前下降約4.5% 很殘念的說，這四年台灣人民平均所得增長的速度是大於房地產貸款的成長速度 以授信的角度來看，房地產仍然有很多信用空間... 2. 台灣房屋總市值 房屋總數目前約900萬戶，四年內成長一百萬戶，(人口約2400萬人) 平均一戶2.67人 有房貸總戶數約200萬戶 因應2020年後的資產大漲 這邊對於平均房屋價格的低 中 高標我們需要對應做出調整 根據信義房價指數-台灣 取得2020年到2024年的指數從108上漲至159 漲幅47.2% 假設性房屋平均售價 低 500萬 x1.47 約 750萬 中 1000萬 x1.47 約 1500萬 高 1500萬 x1.47 約 2200萬 全台灣900萬戶房屋的總市值 低 900w x 750w = 67.5兆 中 900w x 1500w = 135兆 高 900w x 2200w = 200兆 這邊代表的是，台灣房貸總額與房價總額的比例落在 低 10.5 / 67.5 = 15.5% 中 10.5 / 135 = 7.77% 高 10.5 / 200 = 5.25% 取中間值來討論，與四年前(11.25%)相比，房貸占房屋總市值比例下降約 11.25/7.77 = - 44.7% 比例減少的幅度幾乎與房價上漲的幅度相同 推測結論是少數房屋交易推升坪價 使總體沽值因為最近低額度&低單價的成交價為底，相對推升總市值 但整體使用貸款額度成長率相對於經濟成長並不高，甚至還偏低 其實還是有許多房地產信用向上放寬的機會 而房地產總市值上漲，反映出這四年真正的資產膨脹主要都灌入既有房產階級 但暫時無法以此判斷此膨脹的虛實 2020-2024 真正進入房地產的實際金流約是 10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 貸款總額 1.5 x 30%(三成首付) = 4500億台幣 神奇的是幾乎等於新青安核貸總額? 有趣 3. 其他指標 與國際上不同的市場比較\ 巴菲特指標 股市總市值/GDP GDP.USD 台灣 = 304%, 0.8兆 美國 = 193%, 27.4兆 中國 = 58%, 10.5兆 3.1 房價總市值/GDP 台灣 = 5.625 (取中間房價1500W，900W戶總市值135兆/24兆台幣GDP) 美國 = 1.71 (47兆/27.4兆) 中國 = 3.61 (65/18兆)(無法取得明確資料，就大概猜自2020 65兆持平吧) 這個值的世界概數大概是2.7 相比2020，台灣對房地產總市值的PE上升1.2倍至5.6 美國微幅上漲0.1倍 中國則是下跌1.2倍 中國房地產下跌是因為GDP的崩潰不足以支撐 台灣的情況以GDP的角度來看房地產沽值相當高，不過台灣貸款比例相當低 這個虛胖顯然是紙上富貴，除非大量無房貸者拋售房產才有暴跌危機 但就算從帳上減去這些虛幻的沽值，可能也不會對台灣經濟造成重大傷害 (原因是無貸款持總有數相當高) 3.2 房市總市值/股市總市值 台灣 = 2.36, 135/57 兆 NTD 美國 = 0.88, 47/53 兆 USD 中國 = 6.20, 65/10.5 兆 USD 同場加映 3.3 房價總市值+股市總市值 / GDP 可以想像成總體經濟 PE 值 台灣 = 8.0, (135+57)/24 NTD 美國 = 3.6, (47+53)/27.4 USD 中國 = 4.2, (65+10.5)/18 USD 結論的結論 台灣的資產價值泡泡有一點大，PE值達到前所未有的高度而且股市>房市 雖不至於像當年的日本，但走向同一條路 以及相較於2020年要十個，現在只需要5.4個台積電就可以把全台灣所有的房子買下來瞜 那麼你會選哪個呢? 資料僅是網路隨意找找，僅供參考 ※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言： : ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ] : 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping : 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ : 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020 : 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面 : 可以發現一些當有趣的數值。 : 這些數值推論都不會很精確 : 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多 : 1. 房貸/GDP : 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。 : 過去資料顯示 : 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升 : 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。 : 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲" : 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。 : 2. 台灣房屋總市值 : 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。 : 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。 : 台灣房市可能的總市值 : 低標 40兆 NTD : 中標 80兆 NTD : 高標 160兆 NTD : 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在 : 高 9/40 = 22.5% : 中 9/80 = 11.25% : 低 9/160 = 5.625% : 取中標來討論，這個指標代表的是。 : 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的 : 在白話一點的說法，無論你領多少薪水 : 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。 : 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。 : 3. 其他指標 : 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較 : 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係 : 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標 : 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值 : 相對穩定值 : 國家 指標 股市總市值 : 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD : 美國 = 120% = 24兆 USD : 中國 = 70% = 9.5兆 USD : 今日 : 台灣 = 203% : 美國 = 174% : 中國 = 75% : 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待 : 3.1 房價總市值/GDP : 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP : 這就是這整篇文章最有趣的地方了 : 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD : 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD : 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD : 這個值的世界概數約是 2.7倍 : 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。 : 中國的房價，還比台灣瘋狂 : 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。 : 3.2 : 房價總市值/股市總市值 : 台灣 = 2.77 <- 80/28.8 : 美國 = 1.33 <- 32/24 : 中國 = 6.8 <- 65/9.5 : 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說 : 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中 : 只有 25% 投入相對比較有產值的股市 : 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比) : 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市 : 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市 : 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級 : 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。 : 可能是制度導致中國的這種結果。 : 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。 : 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。 : 最簡單來說 : : 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢? ※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言： : ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ] : 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping : 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ : 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020 : 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面 : 可以發現一些當有趣的數值。 : 這些數值推論都不會很精確 : 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多 : 1. 房貸/GDP : 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。 : 過去資料顯示 : 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升 : 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。 : 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲" : 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。 : 2. 台灣房屋總市值 : 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。 : 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。 : 台灣房市可能的總市值 : 低標 40兆 NTD : 中標 80兆 NTD : 高標 160兆 NTD : 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在 : 高 9/40 = 22.5% : 中 9/80 = 11.25% : 低 9/160 = 5.625% : 取中標來討論，這個指標代表的是。 : 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的 : 在白話一點的說法，無論你領多少薪水 : 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。 : 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。 : 3. 其他指標 : 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較 : 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係 : 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標 : 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值 : 相對穩定值 : 國家 指標 股市總市值 : 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD : 美國 = 120% = 24兆 USD : 中國 = 70% = 9.5兆 USD : 今日 : 台灣 = 203% : 美國 = 174% : 中國 = 75% : 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待 : 3.1 房價總市值/GDP : 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP : 這就是這整篇文章最有趣的地方了 : 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD : 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD : 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD : 這個值的世界概數約是 2.7倍 : 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。 : 中國的房價，還比台灣瘋狂 : 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。 : 3.2 : 房價總市值/股市總市值 : 台灣 = 2.77 <- 80/28.8 : 美國 = 1.33 <- 32/24 : 中國 = 6.8 <- 65/9.5 : 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說 : 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中 : 只有 25% 投入相對比較有產值的股市 : 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比) : 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市 : 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市 : 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級 : 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。 : 可能是制度導致中國的這種結果。 : 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。 : 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。 : 最簡單來說 : : 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 147.161.250.123 (德國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1719925835.A.5A3.html ※ promised987:轉錄至看板 home-sale 07/02 21:11
推
07/02 21:12, 9月前 , 1F
你越算我越覺得沒人接盤，但還是噴
07/02 21:12, 1F
推
07/02 21:14, 9月前 , 2F
一個字 噴
07/02 21:14, 2F
→
07/02 21:19, 9月前 , 3F
GDP不等於收入
07/02 21:19, 3F
推
07/02 21:19, 9月前 , 4F
代表火車頭
07/02 21:19, 4F
推
07/02 21:20, 9月前 , 5F
市場全靠新青安惹，沒用新青安虧兩次@@b
07/02 21:20, 5F
推
07/02 21:21, 9月前 , 6F
這只是剛開始的啦！
07/02 21:21, 6F
推
07/02 21:24, 9月前 , 7F
我只知道這幾年不買股不買房 資產一定打折
07/02 21:24, 7F
推
07/02 21:25, 9月前 , 8F
代表銀行收息穩定啊...
07/02 21:25, 8F
→
07/02 21:28, 9月前 , 9F
四年內哪有成長一百萬戶
07/02 21:28, 9F
推
07/02 21:32, 9月前 , 10F
重點是P/E是落後指標沒意義
07/02 21:32, 10F
→
07/02 21:32, 9月前 , 11F
看不懂 是不是跟著喊噴就好
07/02 21:32, 11F
推
07/02 21:42, 9月前 , 12F
另外 台灣的存款習慣或貸款習慣都比其他國家好太多
07/02 21:42, 12F
推
07/02 21:46, 9月前 , 13F
00713 預售屋蜈蚣開起來
07/02 21:46, 13F
推
07/02 21:47, 9月前 , 14F
台灣地下經濟發達 gdp至少再多30%起跳
07/02 21:47, 14F
推
07/02 21:48, 9月前 , 15F
五年後，新青安plus讓你貸二胎
07/02 21:48, 15F
推
07/02 21:52, 9月前 , 16F
貧富差距也更高囉
07/02 21:52, 16F
推
07/02 21:55, 9月前 , 17F
噴
07/02 21:55, 17F
推
07/02 21:56, 9月前 , 18F
外勞產值也算入GDP
07/02 21:56, 18F
→
07/02 21:57, 9月前 , 19F
房重買了一棟 還會想買第二棟>> 房價永遠創新高
07/02 21:57, 19F
推
07/02 22:06, 9月前 , 20F
等爆掉，反正睡公園的不會是我
07/02 22:06, 20F
推
07/02 22:21, 9月前 , 21F
查證了一下，2020年房貸餘額約7-8兆，另外民國100年
07/02 22:21, 21F
推
07/02 22:21, 9月前 , 22F
房版：台灣房地產沒有泡沫，只有漲的還不夠
07/02 22:21, 22F
→
07/02 22:22, 9月前 , 23F
國內住宅總量約800萬戶，101年第2季突破900萬戶
07/02 22:22, 23F
→
07/02 22:23, 9月前 , 24F
所以是11年內成長，100萬戶
07/02 22:23, 24F
推
07/02 22:25, 9月前 , 25F
台灣房地產崩盤只會讓幾十萬房貸族受傷，對其他2千
07/02 22:25, 25F
→
07/02 22:25, 9月前 , 26F
多萬人沒影響
07/02 22:25, 26F
→
07/02 22:27, 9月前 , 27F
因為多數人沒貸款所以不動產崩盤也沒差吧？
07/02 22:27, 27F
噓
07/02 22:28, 9月前 , 28F
2300萬人要900萬戶房子??!!!!! 你想想剛需在那裡
07/02 22:28, 28F
→
07/02 22:32, 9月前 , 29F
台灣錢淹腳目
07/02 22:32, 29F
推
07/02 22:33, 9月前 , 30F
幫結論：台灣房價還是被低估太便宜，趕緊All in！
07/02 22:33, 30F
推
07/02 22:42, 9月前 , 31F
結論是錢多多 房價還算合理便宜
07/02 22:42, 31F
→
07/02 22:44, 9月前 , 32F
看懂惹，選台積電！
07/02 22:44, 32F
推
07/02 23:00, 9月前 , 33F
房子很多都老屋 大家都想換新屋蛋黃屋 就是剛需
07/02 23:00, 33F
→
07/02 23:02, 9月前 , 34F
如果再分類GDP來源.台灣特色是三角貿易
07/02 23:02, 34F
推
07/02 23:07, 9月前 , 35F
幫你補血！你打爆了房酸的臉了….他們在等崩盤啊
07/02 23:07, 35F
推
07/02 23:11, 9月前 , 36F
結論就是台灣人有錢的人太多了
07/02 23:11, 36F
推
07/02 23:13, 9月前 , 37F
有數據推
07/02 23:13, 37F
推
07/02 23:48, 9月前 , 38F
嗯，感覺是買台積電股票賺的錢拿去買房造成房價上
07/02 23:48, 38F
→
07/02 23:48, 9月前 , 39F
漲
07/02 23:48, 39F
推
07/03 00:59, 9月前 , 40F
台灣房價還有再上漲一倍的空間。
07/03 00:59, 40F
噓
07/03 01:25, 9月前 , 41F
1倍空間太客氣了吧，我覺得至少還有87倍
07/03 01:25, 41F
推
07/03 03:27, 9月前 , 42F
與其說台灣有錢人太多，不如說貧富差距太大吧......
07/03 03:27, 42F
→
07/03 03:28, 9月前 , 43F
有錢人太多還會一堆人買不起房嗎
07/03 03:28, 43F
推
07/03 05:50, 9月前 , 44F
有趣的分析，感謝分享
07/03 05:50, 44F
推
07/03 06:37, 9月前 , 45F
原看完台灣真的世界第一
07/03 06:37, 45F
推
07/03 08:06, 9月前 , 46F
台灣地狹人稠而且房屋要耐震，所以土地成本跟建築
07/03 08:06, 46F
→
07/03 08:06, 9月前 , 47F
成本高別國太多
07/03 08:06, 47F
推
07/03 08:08, 9月前 , 48F
1. 沒意見。
07/03 08:08, 48F
→
07/03 08:08, 9月前 , 49F
2. 房貸／房價比 也跟貸款成數有關，
07/03 08:08, 49F
→
07/03 08:08, 9月前 , 50F
主流貸款成數 以前跟現在不一樣，
07/03 08:08, 50F
→
07/03 08:08, 9月前 , 51F
房貸成數高還要搭配看實際負擔率，
07/03 08:08, 51F
→
07/03 08:08, 9月前 , 52F
對於白手起家要買房的人，
07/03 08:08, 52F
→
07/03 08:08, 9月前 , 53F
無論是自備款或是每月負擔率，
07/03 08:08, 53F
→
07/03 08:08, 9月前 , 54F
2023年Q4買房比201x年還輕鬆，
07/03 08:08, 54F
→
07/03 08:08, 9月前 , 55F
不相信我也沒辦法。
07/03 08:08, 55F
→
07/03 08:08, 9月前 , 56F
3.1. 要這樣看我也沒意見，
07/03 08:08, 56F
→
07/03 08:08, 9月前 , 57F
你覺得PE太高虛胖就不要買，
07/03 08:08, 57F
→
07/03 08:08, 9月前 , 58F
但其實房市的基本面不是這樣看的。
07/03 08:08, 58F
→
07/03 08:08, 9月前 , 59F
3.2. 沒意見
07/03 08:08, 59F
→
07/03 08:08, 9月前 , 60F
3.3. 同上，你要這樣看房市PE我也沒意見，
07/03 08:08, 60F
→
07/03 08:08, 9月前 , 61F
覺得資產虛胖就不要買。
07/03 08:08, 61F
推
07/03 08:50, 9月前 , 62F
這篇很棒
07/03 08:50, 62F
推
07/03 08:51, 9月前 , 63F
高市值低GDP 台股會不會是泡沫虛胖 獲利沒跟上?
07/03 08:51, 63F
推
07/03 08:55, 9月前 , 64F
專業文章推推
07/03 08:55, 64F
推
07/03 09:09, 9月前 , 65F
GDP 哈哈
07/03 09:09, 65F
推
07/03 09:31, 9月前 , 66F
代表銀行賺爛
07/03 09:31, 66F
推
07/03 09:48, 9月前 , 67F
推專業
07/03 09:48, 67F
推
07/03 09:55, 9月前 , 68F
推
07/03 09:55, 68F
→
07/03 10:26, 9月前 , 69F
推推
07/03 10:26, 69F
→
07/03 17:34, 9月前 , 70F
任澤平在2021的報告中有列出2020分省市值/gdp的數字
07/03 17:34, 70F
→
07/03 17:35, 9月前 , 71F
上海的數字是超過10,北京也超過10,三亞超過9
07/03 17:35, 71F
→
07/03 17:35, 9月前 , 72F
廈門快要8
07/03 17:35, 72F
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07/03 17:36, 9月前 , 73F
按上海北京的標準,台灣平均房價一間要3000萬
07/03 17:36, 73F
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07/03 17:37, 9月前 , 74F
房價市值/gdp才會等量齊觀,你確定要這樣估算高低?
07/03 17:37, 74F
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