[新聞] 十年來高雄房地產最大漲勢玩真的！已回收

看板home-sale作者Kenshilo (醒銳孔)時間12年前 (2012/05/24 19:41)推噓-5(4推 9噓 17→)

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1.來源連結: http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=14141&page=3 2.內容: 房地產的價格不是政府決定的，房價與公告地價一點關係都沒有。房價由供給與需求決定，公告地價是落後指標，房價漲上去，政府才發覺應該要調漲公告地價了！所以，現在高雄的房地產在今年農曆年後已經上漲，代表著… 如何造就一個房市大多頭？條件是：大量的公共建設投入、腹地夠大、量體夠大，最後再加上源源不斷湧入的資金及需求。 3000億的公共建設投入大高雄建設整個高雄近20年的發展有兩個很重要的轉捩點，一個是謝長廷市長時代的整治愛河，另一個是陳菊市長任內的3000億公共建設投入。投入1000億在高雄D60的水岸開發(星光水岸公園、海洋之星、城市光廊)，另外則投入在美術館、農16的北高雄地區，包括美術館、展覽館、市政府地點搬遷等項建設。從這角度來看高雄房地產，高雄的房地產是勢必會漲，但後續續航力如何？則要再觀察觀光產業及陸客來高雄消費力道如何。建案快速拉高價格結案消息震驚業界在三月份北高雄美術館附近有一個推案，地點還算不錯，但不是大路邊，價格也不算便宜，每坪22萬元左右，重要的是，甫一推出就被消費者搶光光！業者笑著說：還來不及調漲價格，就賣光了！有關於高雄房地產市場在今年農曆年後大漲的感覺，在金融家月刊3月號，梁碧霞時間專欄中就有提到：法拍溫度很高，地價房價一直默默上漲了！果真證實，高雄房價已經揮別每坪20萬元以下！豪宅以國硯來說，每坪百萬元！以京城凱悅來說，高樓層站穩50-60 萬元間！統一夢時代繼續邁向第二期開發全高雄推案沒有每坪20萬以下！除了公共建設投入，郝有村認為未來有兩大關鍵左右高雄房地產市場漲是強弱，一為企業界的投入，二為高雄定位要更清楚。 4年前陳菊市長曾經為了拉攏企業界，與鴻海郭台銘、統一集團、光電業者頻頻接觸，希望企業進駐高雄，帶動高雄就業市場及定位高雄港都地位。後來郭台銘沒有去高雄，郝有村聽說是「條件談不攏」，也有一個說法「郭台銘去高雄怕對岸不高興」。這樣的民間傳聞，真假不知，但後來的事實是統一集團在南高雄取得大量土地，開了夢時代摩天輪，百貨公司。這一投資案的執行，把高雄的發展重心從以往的五福路，向南拉到三多路的沿港地區。那裏有大量腹地，有大量體可以讓電影、精品購物做一次性集中。夢時代幾年前開幕時，郝有村也跑去高雄湊熱鬧，當初高雄人的提袋率很低，郝有村為統一心急不已，完蛋了，我以為統一集團陷入了一個泥沼區。事情總有柳暗花明一天。中鋼大樓、音樂中心、藝文中心、漢神百貨、國硯、國賓飯店，逐一站立在高雄港沿岸。從點到線到面的擴展，資金往高雄緩步移動。何麗玲買了都廳苑、謝金河買了京城凱悅、先鋒林寶珠買了港邊豪宅帝門，君安梁碧霞買了新光路大遠百百貨旁邊房子、博愛路、裕國街、明誠四路美術館第一排等等，這些名人在兩三年前都進入高雄，奠定了投資低點。現在夢時代第二期在統一集團規劃下，繼續向高雄港更另一頭開發，當年沒有進入高雄的產業老闆，想必現在是有些懊惱的了。北高雄農16美術館漲三成是真的高雄的土地在過去五年漲一倍，在過去三年漲五成。高雄仲介業者表示：地價是未來房價的指標，以現在美術館附近沒在大路邊的土地，每地坪已經推升到50萬元，換言之，光土地價格就每建坪10萬元以上，加上建料、工繳、稅金，每坪20萬元已經不再看到。這也是「自由閱讀」、「國泰馥建築」、「京城花開富貴」、「京城曼陀羅」銷售速度用秒殺來形容，業者笑到眉飛色舞，藏不住的得意。高雄在地三大建商　京城城揚永信建設國泰建設在龍年過年前在高雄博愛路及曾子路口推出「國泰馥建築」，開盤時每坪25-35萬元，結果開盤兩周，賣出七成！業者緊急停盤，進一步調高價格10%，後續以28-38萬元第二次開盤，繼續在兩周內把剩下30%順利結案。 2012年高雄主要推案情況如何？京城建設蔡天贊董事長在3、4年前喊出十大民宅（京城凱悅、京城圓頂、京城京悅、京城花開富貴…….）當時市場根本不相信，京城建設(2524) 股價從61元拉回10元，但現在逐一推出後，京城凱悅銷售7成，站穩愛河旁邊。業界估計，京城建設這10大民宅，量體500億元一定有，奠定未來幾年京城建設的每股獲利。城揚建設集團是高雄在地建商，沒有借殼上市掛牌。城揚每年推案量約80-100億元間，他持有土地主要在鳳山文山特區、澄清湖青年路，藏有大量土地。澄清湖土地10年前原先規畫為公園用地，導致地價慘跌，但後來翻盤為重劃區，現在一坪地價叫價100萬元。郝有村的家族還住在鳳山區，一講到這種土地翻盤，很多人氣得牙癢癢，錯失進場機會，相對的，也存在著像城揚建設這種精於耕耘當地市場，務實的賺著每個建案至少三成或更多以上利潤。高雄第三大建商應屬永信建設。永信每年推案約60億元左右，他在美術館的馬卡道及中正路正言路口也握有土地。永信很努力的想從「中低價位」的合宜住宅想轉型為「豪宅」建商，賣豪宅才有多餘Margin(邊際利潤)，他們都看到興富發、京城賣豪宅賺很多的例子了。高雄地產有什麼優勢？低基期、低風險、太委屈！多位業者講到高雄地產，大家異口同聲說，真的太過份！連金門都比高雄貴(按金門每坪叫價24萬元時，高雄還在15-17萬元間晃蕩)！另外，高雄的陸客觀光可以有著3千元人民幣的低接團優勢。夜市去六合夜市，血拼去大立精品，拉去買鳳梨酥、太陽餅，廠家給的回扣比台北的高還更阿莎力，高雄人就吃這一味！陸客觀光造就南高雄的外需市場，過去2年，高雄市至少增加30棟商旅大樓，有業者這麼計算著。最後，北高過於懸殊以及實價登錄、奢侈稅，都讓中北客戶下來高雄搶屋力道強勁。未來，水岸輕軌長達19.6公里(環評已經通過)，再加上「鐵道地下化」、「市政府遷移」都會讓台北人一再回味過去10年，台北市政府從長安東路搬到信義計畫區所造就的地產神話，以及捷運點石成金的力量。高雄人有福氣，現在站在起漲點上！我是如此認真看待著。 3.心得或感想: 外省台北市醜而貴；本土高雄市美而廉。有多少妒恨高雄的外省人整天唱衰高雄但，高雄的崛起，勢不可擋。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.231.53.101

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