Re: [新聞] 青年安家房貸 擬提高到700萬

看板home-sale作者 (wenwenyenyen)時間11年前 (2013/06/02 04:12), 編輯推噓19(19推 0噓 51→)
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我發覺有很多人看不懂我再解清楚一點 ============================================================================== 其實我一直懶得真的貼數字因為我覺得現在這種投報率低成這樣還要算 就有點像是1/3跟1/5誰大要我算一樣多此一舉 不過太多人真的霧煞煞就稍微算一下 我舉例台北中山區 隨便一個稍微ok一點的 保守點算50萬/坪好了 應該沒算貴 目前租金中山區我看591的1090一坪 20坪整數比較好算 假設20坪 一間1000萬 租金1090x20=21800 假設你很窮 貸款800萬 利率算你超級低 本息攤還2.3%好了 20年期 一個月41618 條件要一樣 租的人那兩百萬全部不動 把它存定存現在三年期機動1.4% 假設條件是兩者狀況完全一樣 都有200萬現金 一個拿去買現在1000萬的房子 200萬拿去付頭期款 一個每個月租房子租滿二十年 200萬現金拿去定存 租房的拿去定存 所以沒有double counting的問題 租 買 一個月付出成本 -21800 -41618 滿二十年付出成本 -5232000 -9988320 -----------A 頭期款(租的定存) 2641126 -2000000 -----------B ====================================================== A+B -2590874 -11988320 租跟買 租的比買的二十年下來少花 9397446 然後買房的比租房的多一間又老二十年的房子 殘值 X X>9397446 就買得划算 X<9397446 就租的划算 這個算式其實好玩的地方就是 你目前本金越厚 你買房子的機會成本越大 假設有某人目前本金一千萬 一個月付出成本 -21800 0 買二十年付出成本 -5232000 0 -----------A 頭期款(租的定存) 13205629 -10000000 -----------B ====================================================== A+B 7973629 -10000000 兩者相差 17973629 X>17973629 就買的划算 X<17973629 就租的划算 所以結論是甚麼? 你要是很有錢你買房子全現金 除非你覺得20年後房價會再漲180% 這樣才值得 要是你要貸款很多 基本上你現在的房子二十年後只要不要跌超過6%以上 你都是 比租屋好 (不過我覺得一堆屋齡二三十年的 變4 50年還不折舊真的就是金融奇蹟了) 我寫這篇的目的只是希望大家知道自己在比較甚麼 所以買跟租的基礎點完全一樣 至於房價的預測完全是非常主觀 所以大家自己填X ==========================以下個人觀點============================= 現在買屋極度不划算 我這裡算的全都是超級低估 房貸本利攤還 幾乎是最佳狀態 很少人一開始就繳本金的 要是你房貸沒有本息攤 你整體下來的現金流出會更多 再加上每個月負擔21800跟41618的生活壓力 等於租屋者每個月可以有多兩萬的現金流可以運用 這個可以用在改善這二十年間的生活品質(一個月多花20000應該可以過很爽) 或是創造更大收入(定期定額基金or保守點每個月增加定存) 而且 你隨時有機會可以在低點進場任何商品 股市 基金 "房市" 會上ptt的其實都很年輕 我個人花這種大錢 一定是等黑天鵝 因為我時間還很多 然後任何市場崩跌其實常常發生 ※ 引述《BG666 (十八啦 BG!!!)》之銘言： : 常常看到有人有種很詭異的錯誤觀念 : 若一個月租金3萬 20年也只要720萬 幹嘛買房?? : 有一點數學觀念好嗎?? : 我假設買一個房子800萬 頭期款200萬 貸款20年 : 每個月要繳3萬的貸款 : 20年後殘值500萬好了 : 至少你投入720還有回收500阿 : 假如你租3萬 租一個現值1200萬的房子好了 : 過了20年 你還是殘值0阿 : 所以就是看你殘值的認定部分 : 要自住又想存錢 就是要辛苦一點阿 : 但也不用講得辛苦一點完全沒回報一樣 : 以後請把殘值算進去好嗎 : ※ 引述《coolber (師奶殺手!)》之銘言： : : aa大原文恕刪~ : : 我贊同aa大的看法~ : : 小弟70年次金融業 : : 今年報稅所得98萬(女友薪資水準也差不多) : : 繳給這個爛政府差幾塊銅版就五萬的稅 : : 我不批評投資客也不批評房仲 : : 但我最看不慣的就是睜眼說瞎話 : : 看不起人 動不動就罵人 魯蛇的傢伙 : : 我只能說 現在的房價沒有跌到"合理的價格" : : 我不爽也不會去買 : : ......................................... : : 我認為房價在5~10年內必崩 : : 台北市的大安信義等區我就不評論了 : : 因為有錢人很多我不否認 上述兩區有一定的支撐力道 : : 目前出生率已經那麼低了 還有人說 一個小孩買一戶 : : 兩個小孩買兩戶 一家四口需求量還很大 : : 一家四口已經是好幾年前的事了 : : 現在人都晚婚 : : 要嘛不生 要嘛只生一個 再不然就不結婚 : : 哪來的需求量阿 供給量一直丟出來 : : 房價有不崩盤的道理嗎 : : 另外請考量一下房價跟目前薪資水準 : : 以現在一般的上班族薪水一個月40~50k : : 大概只能買近郊中古屋或者是偏遠地區的新成屋 : : 以我的看法買這種區域 建議稍微忍一下 : : 這種區域不用很久就會崩盤了 : : 或許投資客以現在的價格賣掉還可以賺到錢 : : 但想買房的人千萬不要去當那隻最後接棒的老鼠 : : 前幾個禮拜前聽到因為現在學生越來越少 : : 大學要開始整併了 : : 這已經是崩盤徵兆了 : : 看空房市的大夥們 : : 再忍忍他們的氣燄吧 : : 不久的將來 : : 將會是我們時代的來臨 : : 崩盤吧!!! 屆時就讓我們一起 : : nice 崩崩!! : : 一人一推 支持板標改成 NICE 崩崩!!! -- How you fail will determine how you succeed. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.161.58.23
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06/02 04:31, , 1F
所以本錢厚的也應該要槓桿開很大比較好賺?
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06/02 04:34, , 2F
樓上 所有東西槓桿開大又壓對都超好賺
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要是你買彩晶 每次漲了就賣掉再資買全梭應該已經50倍了
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推
06/02 04:35, , 4F
認同 但你會被戰
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推
06/02 04:44, , 5F
這篇會嚇到很多人
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推
06/02 04:48, , 6F
之前也不斷提醒過了,關鍵只有一個,就是房子會不會漲
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推
06/02 04:48, , 7F
為啥買房子是損失1000萬阿..@@..他如果20年不跌不是=0嗎?
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06/02 04:49, , 8F
樓上,那不是損失,而是成本
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這篇以成本來看ok,但關鍵沒算清楚的是房子的殘值
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推
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算上折舊跟繳稅更可怕
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推
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是指20年住屋需要得成本喔..XD...這樣會給別人錯覺不好.
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06/02 04:51, , 12F
你應該要假設房子的殘值,然後買房的人變賣之後再扣成本
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我是指原po
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06/02 04:52, , 14F
另外住房要繳的稅也要考量進去,那個成本長期下來不低
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如果這棟房子20年增值抵掉折舊=0的話...
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租屋就先虧損200萬喔...XD
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這個例子算來 房價沒跌超過6% 買房會比租房多六十萬
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ceca,所以關鍵就是到底房子的增值程度到哪
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說穿了一點,純以計算投資的角度,買房就是賭他漲
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租房就是賭他不漲或是可能下跌,如此而已
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我出國long stay一定租房不考慮買...
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06/02 04:57, , 21F
因為景區很多住宅租金是低於利率的.
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然後錢,當然放在最會增值的地方阿...
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推
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正確的說，買房要賭的是大漲。
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推
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其實不對,買房換屋是會賺錢的.
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只是很多人都不去思考換屋這個事件.
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另外,除了台北,人口過多比較僵化的市政外.
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06/02 06:16, , 27F
其他市政會有沒落區塊,
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so...買屋買在新興區域,等到發展高點就換屋.
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06/02 06:17, , 29F
這樣就是很單純的換屋越換越有錢.
06/02 06:17, 29F
推
06/02 06:21, , 30F
不可能換屋啦 貸款都拉到20年以上 房價又這麼高 怎麼換
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06/02 06:23, , 31F
這是技術問題..XD...不是不能煥,只是有沒有要換.
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06/02 06:23, , 32F
捷運通車前買,通車後就換掉換下一個沒通車的.
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這樣不就有賺了..XD
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06/02 06:24, , 34F
好東西是拿來賣的,不是拿來用的.
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又不是很有錢...
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推
06/02 07:11, , 36F
通常會這時候進去買房的都不懂數學，他們只喜歡被套的感覺
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推
06/02 08:09, , 37F
你要玩新舊區換屋遊戲，必須手上有兩間房，一自住，一逐水草
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06/02 08:09, , 38F
不然一直高點賣完跑去住重劃區不就跟房仲說的買房才有家的感
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覺牴觸? 會很失落耶...
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06/02 09:15, , 40F
本篇還沒看買房後稅務成本及利息上升咧...若稅負利率上升
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差只會更大...而台灣未來20年看漲的點??沒人說的出來...
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06/02 09:17, , 42F
看日本失落的20年...即使有漲也是最近貨幣"更"寬鬆結果...
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06/02 09:18, , 43F
最慘的是 若將來有什麼突發事件 買房貸款一堆的根本動彈不得
06/02 09:18, 43F
推
06/02 09:20, , 44F
真神奇這篇竟沒人推魯蛇思考，是來錯板了嗎？
06/02 09:20, 44F
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06/02 09:36, , 45F
左邊算得是總資產,右邊算的是成本,兩邊基準不同
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06/02 09:37, , 46F
以一千萬自備那利來看,二十年後房價只要有八百萬就比租房划算
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06/02 09:38, , 47F
所以我覺得結論下錯了
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06/02 09:43, , 48F
同樣為了滿足住的需求 付了一千萬20年後變八百萬虧了兩百萬
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06/02 09:45, , 49F
如果買三十年的老公寓，二十年後房子只能打掉，這樣資產=0
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06/02 09:46, , 50F
反而比用租的20年後還有快八百萬在手上還要賺??
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06/02 09:46, , 51F
可能還有一些權狀坪數能賣，但那時後能賣多少就不知道了
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06/02 09:50, , 52F
那一千萬要鎖20年耶...利率什麼的都沒看 彈性比租的差多了
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06/02 10:30, , 53F
對阿 買房的都很蠢 因為總有一天利率會升 房價會跌的
06/02 10:30, 53F
推
06/02 10:49, , 54F
槓桿就是出聲的都是超好賺... 因為賠的都沒聲音 跳樓了
06/02 10:49, 54F
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06/02 11:16, , 55F
原PO是股市提款機
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06/02 14:02, , 56F
這篇結論應該是房子20年之後沒漲沒跌,還是贏租房的兩百萬
06/02 14:02, 56F
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06/02 14:03, , 57F
所以是鼓勵買房嗎XD
06/02 14:03, 57F
推
06/02 14:12, , 58F
房價沒漲沒跌只贏6% 有划算嗎
06/02 14:12, 58F
推
06/02 14:18, , 59F
而且原po還沒把每個月多存的2萬算利息
06/02 14:18, 59F
推
06/02 14:29, , 60F
不過我重算覺得有點怪耶...
06/02 14:29, 60F
※ 編輯: aalluubbaa 來自: 1.161.58.23 (06/02 16:38)
推
06/02 20:52, , 61F
大推這篇分析 把租與買的機會成本計算得非常詳細
06/02 20:52, 61F
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06/02 20:53, , 62F
而且還是在很保守的假設下進行設算 到頭來
06/02 20:53, 62F
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06/02 20:55, , 63F
房價租金比的不合理 還是最有力的佐證
06/02 20:55, 63F
推
06/03 13:33, , 64F
推這篇
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都計算出來了還有人在該該叫說買房比較好...
06/03 13:33, 65F
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06/04 03:26, , 66F
回樓上,問題是原po真得算錯了....
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06/04 03:28, , 67F
照原po算法,一買房下去總資產馬上變成0,怎看都不合理
06/04 03:28, 67F
推
06/06 03:11, , 68F
是不是要把收入也算進來?? 當我付清1千萬 我每個月都沒有因
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06/06 03:12, , 69F
房子而支出 那我的收入假設全放定存 20年會有多少?? 這是你
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06/06 03:12, , 70F
的盲點
06/06 03:12, 70F
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