[心得] 2018買屋心得文 貸款篇

看板home-sale作者時間5年前 (2018/11/13 01:24), 5年前編輯推噓45(47推 2噓 16→)
留言65則, 52人參與, 6年前最新討論串1/5 (看更多)
再補充一下 存款少是因為過去10幾年都在幫媽媽負擔娘家的房貸 前後大概貢獻娘家快400萬了 而且自己4年前也買了套房 今年開始娘家那邊完全無負擔 所以可支配所得變的很寬裕 ----- 補充： 貸款的算法銀行網站都有公式 以我的例子 寬限期月繳1萬多 第三年開始月繳大概3萬多 我們夫妻月收平均有15-20萬 其實也不算什麼槓桿啊 = = 就想成先跟朋友借幾十萬 兩年內還清就好 而且貸款的部分其實是寫來警世的 尤其是銀行鑑價跟增貸被放鳥的部分 我其實算很保守的人 買房的動機也很單純 想自住跟裝潢自主權 必須離媽媽近幫忙弟弟分攤照顧責任 4年前買屋齡10幾年的套房 4年後買屋齡20年的兩房 以收支比來說都抓的很保守 為什麼不選擇賣套房買更好的房子 而是同時擁有套房 加兩房 也是想要退路 缺錢的時候可以賣其中一個又還是有地方住 （看缺大錢還缺小錢來決定賣哪個） 總而言之 知道自己要什麼最重要 我只是來分享過程跟途中遇到的困難而已 ------- 先說明 我的例子算是非常特別 請挑適合自己的部分服用 眼尖的人應該有發現 為什麼我資金只有100萬+頂多從套房增貸80萬 卻可以買1100多萬的房子 (通常頭期款加仲介費/稅等等至少是總價的20 + 2%大約要250萬左右 還沒有算家具電器) 一開始我覺得看房 是先做功課看爽的要再存個兩三年 才有200多萬可以真正出手 (以現在的收支一年可以存至少50萬) 或是得先把套房賣了 才可以買新的 但有個朋友建議 既然我就只差這兩三年 我的收入又很穩定 乾脆用東借西借的方式湊足 跟一個人借50萬很多 但如果跟2個人各借25萬就沒那麼多 我也出社會10幾年了 身邊不乏互相信任又有閒置存款的好友 之後可以跟銀行談寬限期兩年 頭兩年只繳利息每月1萬多 頭兩年就可以先把跟親友借的還一還 除了跟親友借 也有問到原套房銀行可以增貸80萬 貸20年 利率約2% 也就是月繳4000左右繳20年 增貸跟房貸的申請跟撥款的時間點要抓好 才不會因為舊屋增貸的部份 影響新屋房貸的銀行評估你的負債總額度 第一次斡旋面高架兩房的時候 因為房仲知道我的狀況 所以她比我還堅持放 “貸款不到實際成交價8成就解約”的條款 放這個條款不是怕我貸不到8成 (已經確認過可以) 而是擔心鑑價 我願意出到40萬/坪高於那棟大樓的行情 但銀行對這個物件的鑑價只有37-38萬/坪 也沒有人敢保證一定能鑑到成交價 舉例 如果我出950萬買 但銀行鑑價認定房子只值900萬 那我就算貸到八成也只能貸720萬而不是760萬 就會產生額外40萬的缺口 看晴好新建案很心動的時候 有另外帶著媽媽去問娘家的房子能 不能貸款可能因為是公股銀行 更保守一些 首先 因為媽媽年紀很大了沒有收入 所以借款人或是保人一定是我 利率也不會太好 2%多(接近3)也只能貸10~15年 而且貸了以後也會影響到我後續買新屋的貸款額度 (銀行會去評估你名下所有的負債來決定他能借多少錢給你) 建案也不會在那邊慢慢等我搞貸款 晴好的兩房還蠻熱門 幾個禮拜就訂光光 可能大家能負擔的總價帶都在這邊 導致小兩房很好賣 三房就比較難賣了 他後來三房廣告很久才撤 最後買到大兩房的貸款過程其實很波折 當我滿心歡喜聯絡套房銀行我要增貸來買二屋的時候 晴天霹靂的消息來了! "不好意思 因為你們社區的成交價跌了 所以我們銀行重新鑑價你的套房只值33萬/坪 本來80萬是以41萬/坪估的 所以現在沒辦法增貸了” 重點是 我知道那個超低成交價是哪來的 是社區一個欠地下錢莊只好賣屋救急的人 一天就賣掉而且買方必須承擔無法點交的風險 (房仲可以保障銀行那邊塗銷 但不能保證屋主拿到款項以後會去還清地下錢莊的債務) 為什麼我那麼清楚呢 因為這個案子也是我的業務賣的 = = 我才理解到原來隔壁鄰居賣多少 還真的會影響到自己的資產 於是我很緊急的找尋可以貸我85成的銀行 我問到幾家銀行提供我的條件供大家參考（貸款條件依個人收入信用不同僅供參考） 本土C銀行: 年薪300萬以上才能85成 跳過 外商S銀行: 可以85成但不能寬限期 跳過 xx人壽: 最高8成 寬限期兩年 年限30年 利率1.58-1.6 本土T銀行: 8成(說還可以爭取85看看但不確定) 寬限期3年 年限30年 利率1.7多~1.8 最後貸給我的是 本土F銀行 85成 寬限期2年 年限30年 利率1.75 雖然利率稍高但解決我的燃眉之急 -每間銀行的政策不一樣 有些條件會互相衝突 例如給寬限期就不能給85成 或是條件都到位但是利率較高 要問清楚 -第四季通常是最難談的 因為銀行已經快達成年度房貸的額度 第一季或第二季在衝的時候比較好談 我算運氣不錯可以在年底談到這種條件 -送件盡量以三家為限 所以要問清楚銀行真正有把握的再送 -舊屋貸款或增貸沒有想像中容易 而且變數很多 這方面要很小心 (至於錢要怎麼"轉"一下 因為我最後沒有用到增貸 就不是很清楚) -知道不能增貸的時候 其實我已經準備好第二波親友支援 就算最後只貸到8成 還是可以買到房子 如果沒有信心找到支援或是備案 請勿衝動買房 -現金不夠可以盡量找乾淨或是已經有帶點裝潢的房子 因為屋況差大改的話動輒百萬而且裝潢都得付現金 現金不夠的人 買有裝潢的房子就像是用貸款分期付款買裝潢 -家具電器可以善用周年慶分期零利率 以上 給買房的人一點實戰經驗分享 也希望可以拋磚引玉 讓版上看到更多實戰買房文 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.70.237.36 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1542043475.A.CC2.html ※ 編輯: redwitch (61.70.237.36), 11/13/2018 01:38:52
→
11/13 01:54, 5年前 , 1F
感謝分享
11/13 01:54, 1F
推
11/13 01:54, 5年前 , 2F
太厲害了，只是這樣生活品質會不會受到影響？
11/13 01:54, 2F
推
11/13 01:56, 5年前 , 3F
有心得有推
11/13 01:56, 3F
→
11/13 01:57, 5年前 , 4F
請問第三年開始要月繳多少呀
11/13 01:57, 4F
推
11/13 01:59, 5年前 , 5F
推 祝你順利
11/13 01:59, 5F
推
11/13 02:01, 5年前 , 6F
很多銀行鑑價根本沒道理 我的客群有部分貸款都很緊繃
11/13 02:01, 6F
→
11/13 02:01, 5年前 , 7F
常常要因為他們的貸款問題跟銀行打交道 例如：小坪數要
11/13 02:01, 7F
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11/13 02:02, 5年前 , 8F
八成，無扣憑要貸款八成，去年作了一堆這種案子
11/13 02:02, 8F
推
11/13 02:19, 5年前 , 9F
想問樓上 小坪數跟無扣憑真的能八成嗎
11/13 02:19, 9F
推
11/13 03:32, 5年前 , 10F
無扣憑可以 小坪數去年也有八成的成功貸款案例
11/13 03:32, 10F
推
11/13 04:17, 5年前 , 11F
本土銀行是富邦？
11/13 04:17, 11F
推
11/13 04:24, 5年前 , 12F
感謝分享 但你是拿人情+寬限期去開槓桿吔
11/13 04:24, 12F
噓
11/13 06:29, 5年前 , 13F
這種條件買，買房對你的人生這麼重要？
11/13 06:29, 13F
推
11/13 06:42, 5年前 , 14F
推
11/13 06:42, 14F
噓
11/13 07:17, 5年前 , 15F
你玩這麼緊 一點意外就垮了
11/13 07:17, 15F
推
11/13 07:26, 5年前 , 16F
謝分享，你是有良心講話實在的好人，賀新居
11/13 07:26, 16F
推
11/13 07:31, 5年前 , 17F
槓桿會這樣開 原po應該是高年收
11/13 07:31, 17F
推
11/13 07:34, 5年前 , 18F
還是推啦 至少比賴老家媽寶上進
11/13 07:34, 18F
推
11/13 07:54, 5年前 , 19F
感謝分享，但不會擔心未來再來一次金融風暴嗎 再偷偷問
11/13 07:54, 19F
→
11/13 07:54, 5年前 , 20F
原套房的社區管理好嗎 出入會不會很複雜
11/13 07:54, 20F
推
11/13 08:18, 5年前 , 21F
感謝分享 最近問的銀行跟你結論一下 放款水位都滿了
11/13 08:18, 21F
※ 編輯: redwitch (223.140.191.132), 11/13/2018 08:20:49
推
11/13 08:25, 5年前 , 22F
現在很多銀行72-2放款都滿了
11/13 08:25, 22F
推
11/13 08:27, 5年前 , 23F
真好有親友可以借錢
11/13 08:27, 23F
推
11/13 08:29, 5年前 , 24F
推，恭喜畢業
11/13 08:29, 24F
→
11/13 08:38, 5年前 , 25F
XD
11/13 08:38, 25F
推
11/13 08:41, 5年前 , 26F
買了就恭喜囉!!
11/13 08:41, 26F
→
11/13 08:45, 5年前 , 27F
不用替樓主擔心啦！這種借法一定是家人也很罩的住
11/13 08:45, 27F
推
11/13 08:45, 5年前 , 28F
很拼，難怪央行不敢調高利率
11/13 08:45, 28F
推
11/13 09:15, 5年前 , 29F
1100萬貸85成也要5萬元一個月吧？
11/13 09:15, 29F
推
11/13 09:27, 5年前 , 30F
槓桿開起來~
11/13 09:27, 30F
※ 編輯: redwitch (223.140.191.132), 11/13/2018 09:54:04
推
11/13 09:41, 5年前 , 31F
樓上a大,原po是30年,所以每個月差不多35k TWD
11/13 09:41, 31F
推
11/13 10:00, 5年前 , 32F
外商S銀行利率多少? 我覺得你不用寬限期也可以啊
11/13 10:00, 32F
推
11/13 10:04, 5年前 , 33F
推，有時深覺比較放貸銀行挺累人
11/13 10:04, 33F
→
11/13 10:16, 5年前 , 34F
為什麼月收入有二十萬，卻房貸搞這麼緊繃，真是想不透?沒
11/13 10:16, 34F
→
11/13 10:16, 5年前 , 35F
有存錢嗎？
11/13 10:16, 35F
推
11/13 10:22, 5年前 , 36F
水啦 槓桿全開
11/13 10:22, 36F
推
11/13 10:30, 5年前 , 37F
這收入來說實在不算開啥槓桿啦,但存款為啥這麼低...
11/13 10:30, 37F
推
11/13 10:35, 5年前 , 38F
很保守的人...然後槓桿開滿XD
11/13 10:35, 38F
推
11/13 10:37, 5年前 , 39F
月收入15-20，房貸一個月3萬多，還好吧。不過實在想
11/13 10:37, 39F
→
11/13 10:37, 5年前 , 40F
不透為什麼自備款這麼少
11/13 10:37, 40F
你要把我2014年那篇也看完才會知道前因後果哦
→
11/13 10:45, 5年前 , 41F
跟親朋好友借.....那遲早會變一筆爛帳 超不推薦
11/13 10:45, 41F
嗯 不推薦一般人這樣借 我是比較特殊的例子 因為之前被娘家房貸壓太久 不是沒有賺錢能力硬借
推
11/13 10:46, 5年前 , 42F
月收入可以15-20 但你存款這麼少 那問題在哪?
11/13 10:46, 42F
因為我之前在幫我媽繳娘家房貸啊 10幾年也陸續幫家裡出400萬了吧 而且我還有買套房啊
推
11/13 10:48, 5年前 , 43F
我同事一個人月入6萬 貸款3.5萬也是摧下去~~猛
11/13 10:48, 43F
※ 編輯: redwitch (223.140.191.132), 11/13/2018 10:58:36
推
11/13 11:03, 5年前 , 44F
推一下
11/13 11:03, 44F
推
11/13 11:06, 5年前 , 45F
北富銀這條件挺好的 有認識的人幫忙吧
11/13 11:06, 45F
推
11/13 11:27, 5年前 , 46F
明年購屋貸款利率一定高，今年一堆銀行72-2爆增，至
11/13 11:27, 46F
→
11/13 11:27, 5年前 , 47F
少有10間銀行已經限制承作了
11/13 11:27, 47F
推
11/13 12:48, 5年前 , 48F
推分享，至於酸酸或是閱讀能力有待加強的，無視即可。
11/13 12:48, 48F
推
11/13 12:53, 5年前 , 49F
這個一看就知道前面有甚麼原因才無法累積金錢，敢這樣
11/13 12:53, 49F
→
11/13 12:53, 5年前 , 50F
做就是收入穩定，能負擔，當事人都不怕了，講些五四三
11/13 12:53, 50F
推
11/13 13:07, 5年前 , 51F
推～感謝你的心得文～恭喜買房哦
11/13 13:07, 51F
推
11/13 13:44, 5年前 , 52F
恭喜買房！年初也跟你一樣的狀況，壓力大到都失眠
11/13 13:44, 52F
推
11/13 13:44, 5年前 , 53F
現在很多銀行72-2放款都滿了—》請問什麼是72-2
11/13 13:44, 53F
→
11/13 15:13, 5年前 , 54F
銀行法72-2條 跟建築貸款有關的規定
11/13 15:13, 54F
推
11/13 16:14, 5年前 , 55F
推！謝謝分享、恭喜畢業
11/13 16:14, 55F
推
11/13 22:06, 5年前 , 56F
感謝分享
11/13 22:06, 56F
推
11/13 22:27, 5年前 , 57F
我月入四萬 月繳1.5萬算勇敢嗎？ 是說薪水每年都會調300
11/13 22:27, 57F
→
11/13 22:27, 5年前 , 58F
0左右
11/13 22:27, 58F
推
11/13 22:35, 5年前 , 59F
謝謝分享
11/13 22:35, 59F
推
11/14 02:07, 5年前 , 60F
感謝分享!
11/14 02:07, 60F
推
11/14 03:55, 5年前 , 61F
推 新手爬文中
11/14 03:55, 61F
推
11/14 13:20, 5年前 , 62F
好詳細! 謝謝分享
11/14 13:20, 62F
※ 編輯: redwitch (223.140.142.63), 11/14/2018 18:01:08
→
11/14 20:45, 5年前 , 63F
還好，就房價家戶所得比5的房子。大概上限吧。
11/14 20:45, 63F
推
11/21 15:39, 5年前 , 64F
樂觀人的做法
11/21 15:39, 64F
推
02/10 16:00, 6年前 , 65F
謝謝分享
02/10 16:00, 65F
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