Re: [心得] 推薦年輕人買公寓總價低空間大

看板home-sale作者Neymar (內馬爾)時間5年前 (2019/02/18 14:54)推噓11(11推 0噓 15→)

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※ 引述《kage01 (嗯)》之銘言： : 以下討論公寓地點限縮台北討論 : 1. 台北近年未發生7級地震之前7級地震大概就1694康熙大地震跑出一個台北湖來 : 接著1881和1909年地震大概都倒1 200棟房屋 : 真發生7級地震台北盆地又是土壤液化區以現在人口密集程度可能會造成不小災害 : 2. 公寓相較大樓地震時比較容易倒塌？不一定維冠東星都是大樓 : 傳統公寓樓層矮重心低且外層磚牆有承受強大地震力的作用 : 但如果磚牆被拆除拿去做店家或隔套的就要多加注意了 : 3. 公寓內部最主要還是管線老舊漏水壁癌等問題 : 做基礎裝潢看坪數可能就要花100-150 要弄得漂亮 300+都有可能 : 如有裝潢要注意上述缺點有沒有被裝潢掩蓋掉 : 4. 台北都更在沒有大規模天然災害的情況下都更牛步 : 很多老台北人只是早期卡位低價入手本身並不有錢期待一坪換一坪 : 你要他拿錢都更跟你說沒錢 : 但容積率不可能像香港一樣蓋破天際因此造成都更卡關一搞就是十幾年所在多有 : 國外百年老公寓一堆木造房的地方多是無地震區域 : 台灣這樣搞只能說風險很大 : 5. 脫手性問題目前公寓接受度還高的原因是房價貴且未發生大規模災害 : 一旦民眾意識覺醒人口高齡化是否有人願意接手是個問號 : 當然如果直接都更似乎也算是利多？僅針對第一點回文，這在去年年初就討論過了，我會highlight幾個重點: https://www.storm.mg/article/399228 206花蓮地震後，有地質學者在媒體上說:「台北盆地老舊建築約有40萬棟，若規模6.0，震度7級地震發生在台北，房子倒光光了，不要說（震度）7級，6級就差不多倒一片了！」，是否震度7地震真會讓台北房子「倒光光」? 這次花蓮地震規模6.0，花蓮震度即達6級以上，多處達最高的7級震度，但花蓮地區老舊的房子並沒有倒光光。倒塌造成傷亡或嚴重損毀(震後必須拆除)的大樓，除統帥飯店屋齡超過40年外，其餘屋齡反而都不大;同樣的，2016年美濃地震，倒塌造成117人罹難的維冠金龍大樓，當時屋齡只有22年，周邊更老舊房屋卻安然無恙；1999年921大地震倒塌死傷最嚴重的前40棟大樓，除了台北東星大樓外，幾乎全部是興建完成於1990年代，在當時屋齡還不到10年的集合住宅大樓。這位學者認為6或7級震度會讓台北房子倒光光的立論依據不外是：民國六十幾年蓋的房子安全係數只有0.17(2月7日上電視節目所言);台北的建物耐震設計基準只有0.24g，整個台北盆地地質非常軟弱，大地震時會土壤液化(2016年維冠大樓倒塌後，上電視節目所說)。這樣就推論台北遇到6級震度(0.25g以上)或7級震度(0.4g以上)，房子就倒光光了，是否正確？民國六十幾年蓋的房子，那時還沒嚴謹的耐震設計規範，一般都以房屋的重量乘0.1為設計地震力設計它的梁、柱結構，但那時候蓋的大部分為五樓以下，特點是隔間磚牆多，這些磚牆並不當成抗震結構設計，但當地震來時，它會發揮如同抗震剪力牆的作用，可以承受非常大的地震力，若磚牆沒有被震毀或拆除，它會和梁柱結構共同抵抗地震力，它保護房子不倒塌的功能甚至比梁柱主結構體還大很多，這是歷次大地震老舊房屋雖耐震設計不足，但還不會倒塌的根本原因，因此我們一再呼籲，老舊房屋的磚牆不要任意拆除。大台北地區由於商業的高度發展，很多這類老舊建築的一、二樓磚牆被任意拆除作為賣場、超商、餐廳等，變成有重大耐震缺陷的軟腳蝦式建築，大地震來時，一、二樓少了原來的磚牆來分擔地震力，地震衝擊只由原先抗震設計就不足的柱子來承受，這就非常令人擔心了台北地區房屋的設計地表加速度只有0.24g，在6級或7級震度時會倒的說法，是對耐震設計專業不了解。地震工程學者根據一個地區地震發生的頻率、震源遠近深淺、並考慮區域地盤構造等，利用地震危害度分析，決定一個地區的設計地表加速度，這一設計基準在台北為0.24g(5級震度)，花蓮則為0.32g(6級震度)。結構技師尚須根據這棟房屋的高度、結構類型、使用材料、用途、座落基地的地質堅硬或軟弱、與活動斷層的距離等情況才能計算出一棟房屋的最小設計地震力。假設兩棟結構型式完全一樣的12層鋼筋混凝土造住宅大樓，分別在台北和花蓮新建，雖然台北的設計地表加速度為5級震度，低於花蓮的6級震度，但因為需考慮台北的盆地效應等因素，根據耐震設計規範計算台北的設計地震力，依座落地質軟弱程度之不同，會比花蓮的設計地震力大40%到60%。也就是說，同樣型式高度的大樓，在台北比在花蓮需要更大的柱子，和配置更多的鋼筋。台北的耐震設計基準雖然為5級震度，但並不表示遇到6或7級震度房屋就會倒塌。耐震設計規範對於結構系統的要求，如避免一樓為軟弱層(即軟腳蝦建築)、避免大L型、T型、U 型等不規則平面配置(如維冠大樓、雲翠大樓)、立面不規則(如統帥飯店)，還有很多鋼筋、鋼骨的設計施工細部要求，就是為了確保即使遇到6或7級震度的大地震，結構體有韌性，不會如雲翠大樓、維冠金龍大樓、東星大樓等這樣崩塌，造成死傷及搶救困難。這就所謂「大震不倒」的耐震設計原則。全世界的耐震設計規範都是在安全和經濟上求取平衡點，考慮50年使用週期內遇到罕見大地震的機率，不會採用該地區罕見的震度來當設計基準。此外，設若採用6或7級的震度當設計基準來設計台北的房屋結構，那麼蓋出來的都像核電廠房或碉堡一樣，相信也沒有人願意住在裡面的。至於若發生6級或7級的震度，台北盆地內建物面臨的土壤液化災害會有多大? 大地工程學者周南山博士對土壤液化做了很容易了解的比喻，他說土壤液化在英文中亦稱沸騰（Boiling）。像煮紅豆湯一樣，當鍋底的滾水壓力（相當於地震）大到紅豆（相當於砂土）可以上下沸騰時就是液化。一般液化多僅發生於淺層疏鬆砂土，且載重不是太大情況，正如小量的紅豆湯較易沸騰。因此，液化潛勢區的低矮房屋的確可能面臨風險，但根據台灣及世界各地對於土壤液化的震害調查，主要是房屋沉陷或傾斜，極少直接倒塌造成人命傷亡;對於高樓林立的台北盆地，在開挖地下室時已將上面較疏鬆砂土挖除，且高樓基礎下土壤承受載重大，又有連續壁圍束，即使位於液化潛勢區內，液化風險也大幅降低。那麼台北會不會發生地表震度6級或7級的地震，如果遇到的話，到底會倒多少房屋? 大台北地區由西向東依序有山腳斷層、崁腳斷層、台北斷層、新店斷層，其中山腳斷層被歸類為第二類活動斷層，沿著台北盆地西側，林口台地的邊緣，穿過大屯山，從金山出海，陸域部分長約34公里，總長至少為74公里，也有學者認為它的總長已達120公里。地震學家根據74公里長斷層，推估最大可能地震規模為7.2到7.3。科技部台灣地震科學中心預測，山腳斷層未來30年發生規模7.0地震的機率為4.0%，50年機率為7.0%，雖然機率不算高，但北台灣人口密集，仍不應輕忽其可能的威脅。根據台北市政府委託研究的「台北市災害防救深耕計畫」，運用國家地震工程中心「台灣地震損失評估系統TELES」推估，山腳斷層若發生規模7.0的淺層地震，全台北市將都會達到6級烈震或7級劇震的震度，房屋會倒塌3358棟，嚴重損毀9677棟，共約1萬3000棟房屋全倒或半倒。若加計新北市，李鴻源前部長說，雙北恐怕會倒塌3萬5000棟房屋，是有所本的。因此，雙北若發生地表震度6級或7級的地震，不會40萬棟老舊房子全部倒光光，但災情也是台灣無法承受的。特別是1990年代興建的開放空間大樓、或使用不當的住商混合大樓，災情會比老舊房屋災情更嚴重，這是921地震、2016年美濃地震、和這次的花蓮地震一再給我們的震害教訓。每次倒塌造成死傷嚴重，搶救困難成為全國注目焦點的，明明絕大部分為屋齡相對較新的大樓，大家卻都一面倒的聚焦在老舊公寓的安全上。筆者無意斷認老舊公寓是否一定安全，但誠懇的再呼籲，不要隨意拆除原有的隔間磚牆;另外，921地震倒塌很多的沿街店鋪式住宅，一樓牆量極少，也是標準的軟腳蝦建築，若短時間內無法都更，應盡速結構補強。兩年前美濃地震維冠金龍大龍倒塌，政府雖訂有耐震評估補助辦法，但民眾往往擔心經評估後，住戶對於對於補強位置和經費負擔，難以達成共識，反而會成為政府登記有案的「結構不安全建物」而影響房價，大家望而卻步成效不彰。防災應對症下藥，建議政府依震害風險的高低擬定優先順序，仿造日本由公有行庫提供無息或優惠貸款，協助民眾加速補強;對於供營業使用之百貨商場、辦公大樓、旅館、出租大樓，及一、二樓磚牆已被大量拆除轉做商業用途的老舊公寓等，由政府提供減稅誘因強制推動結構耐震補強。筆者有感於每次震災過後，各界檢討的重點往往失焦，政府隨著起舞提出的防減災方案，也往往未對症下藥，因此特別提出本文，無意製造恐慌。期望這次震災過後，政府提出的防災減災對策能夠正確有效，民眾對自己的房屋耐震安全也有正確的認識，一起做好準備，讓下次震災的生命及財產損失減至最低。心得: 買公寓不要碰一樓有店面或者騎樓的一樓一堆住商混合的中古大樓反而比老公寓更危險避免大L型、T型、U型等不規則平面配置建築物 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 113.196.136.113 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1550472867.A.32F.html

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