Re: [閒聊] 號稱投報有13% 結果實拿才8%?

看板home-sale作者 (MTKer5566)時間4年前 (2020/04/26 02:20), 編輯推噓4(4推 0噓 103→)
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台灣不是也有不少投資型套房建案， 投報率都號稱2X%， 算法是貸款八成，只拿出自備二成， 原本年投報率5.X%的物件， 則變成5.X% / 0.2 = 2X%， 扣掉貸款利息也有20%出頭， 請問在可以順利租出去的前提下， 這樣的算法有什麼盲點嗎？ 是否適合投資呢？謝謝。 ※ 引述《touchBB (CK)》之銘言： : 前幾年東南亞買房很夯 某個長輩去聽演講後 : 也跟著炒房團去柬埔寨金邊投資 : 平均一個人最少要丟台幣800萬 : 當時號稱13%投報率 結果是隔三年 每年只有10%左右投報率 : 匯率又吃掉2% 實拿不到8% : 雖然房價有漲了 但是每年8%要拿到何年何月才能回本 : 有人也去東南亞炒房 目前狀況如何? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.8.66 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1587838818.A.98D.html
推
04/26 02:20, 4年前 , 1F
套房是半勞力財,非被動收入.
04/26 02:20, 1F
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04/26 02:20, 4年前 , 2F
這是很多人的誤解..XD
04/26 02:20, 2F
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04/26 02:21, 4年前 , 3F
套房會需要花一些精神體力去維持.
04/26 02:21, 3F
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04/26 02:21, 4年前 , 4F
包含房客吵架,延遲繳租金,燈泡壞了半夜打電話給你.
04/26 02:21, 4F
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04/26 02:21, 4年前 , 5F
有人拉K很臭,有人房間蟑螂到處跑>
04/26 02:21, 5F
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04/26 02:22, 4年前 , 6F
因此,他算是半個"事業".既然是事業,那這種投報率其實算很普.
04/26 02:22, 6F
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04/26 02:22, 4年前 , 7F
普通>
04/26 02:22, 7F
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04/26 02:22, 4年前 , 8F
通常是規模經濟+規模管理.
04/26 02:22, 8F
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04/26 02:22, 4年前 , 9F
例如你有50間套房,這樣你規模管理效果比較好.
04/26 02:22, 9F
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04/26 02:23, 4年前 , 10F
然後,貸款8成通常是房價.
04/26 02:23, 10F
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04/26 02:23, 4年前 , 11F
你還有裝潢支出,家具電支出.
04/26 02:23, 11F
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04/26 02:23, 4年前 , 12F
外加裝潢和家具電是耗材,所以要攤提損耗成本等等.
04/26 02:23, 12F
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04/26 02:24, 4年前 , 13F
當然,在非雙北,套房投報率應該再6~7%,不會只有5%.
04/26 02:24, 13F
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04/26 02:24, 4年前 , 14F
非雙北5%的套房誰要阿...垃圾XD
04/26 02:24, 14F
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04/26 02:25, 4年前 , 15F
因此一般包租公都會自己改.
04/26 02:25, 15F
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04/26 02:25, 4年前 , 16F
自己改再8%up...當然槓桿會比較低.
04/26 02:25, 16F
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04/26 02:26, 4年前 , 17F
所以通常是貸款6~7成,基本投報8%,但還要攤提成本.
04/26 02:26, 17F
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04/26 02:26, 4年前 , 18F
投報率也差不多在15~20%之間...一般款.
04/26 02:26, 18F
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04/26 02:26, 4年前 , 19F
撿到便宜基本投報率12%的也常常會看到.
04/26 02:26, 19F
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04/26 02:26, 4年前 , 20F
這種槓桿起來投報率就是30%.
04/26 02:26, 20F
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04/26 02:27, 4年前 , 21F
不過這時候有一個大問題是.
04/26 02:27, 21F
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04/26 02:27, 4年前 , 22F
你雖然槓桿起來投報率嚇嚇叫.
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04/26 02:27, 4年前 , 23F
但問題是你貸款可是要還本利和.
04/26 02:27, 23F
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04/26 02:27, 4年前 , 24F
所以實際上你的現金流收入現金並沒那麼多.
04/26 02:27, 24F
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04/26 02:27, 4年前 , 25F
大多的租金,都滾入房貸去還你的本金.
04/26 02:27, 25F
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04/26 02:28, 4年前 , 26F
因此你的槓桿也會越來越低,因為你本金不斷的被攤還之外.
04/26 02:28, 26F
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04/26 02:28, 4年前 , 27F
你手上取得可支配的租金也有限.
04/26 02:28, 27F
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04/26 02:28, 4年前 , 28F
所以例如你準備500萬要去搞套房,給你20%投報率好了.
04/26 02:28, 28F
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04/26 02:28, 4年前 , 29F
你雖然帳面上一年有一百萬的收益.
04/26 02:28, 29F
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04/26 02:29, 4年前 , 30F
但是你實際扣掉房貸本利和之後拿到手可支配現金.
04/26 02:29, 30F
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04/26 02:29, 4年前 , 31F
你一個月可能只有兩萬塊可以支配.
04/26 02:29, 31F
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04/26 02:30, 4年前 , 32F
所以你不能直接靠你這500萬就說甚麼財富自由..XD
04/26 02:30, 32F
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04/26 02:30, 4年前 , 33F
你可能要準備1000萬,不然你過生活都有問題.
04/26 02:30, 33F
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04/26 02:30, 4年前 , 34F
再一點.
04/26 02:30, 34F
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04/26 02:30, 4年前 , 35F
你今天準備一千萬好了.
04/26 02:30, 35F
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04/26 02:31, 4年前 , 36F
你要開到3倍槓桿,你可是要跟銀行借2000萬.
04/26 02:31, 36F
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04/26 02:31, 4年前 , 37F
銀行願不願意借你這麼多錢??.
04/26 02:31, 37F
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04/26 02:31, 4年前 , 38F
銀行如果只願意借你到1000萬.
04/26 02:31, 38F
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04/26 02:31, 4年前 , 39F
那你槓桿就只能開一倍.
04/26 02:31, 39F
還有 28 則推文
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04/26 02:48, 4年前 , 68F
更高桿就是,左手建商,右手團隊.
04/26 02:48, 68F
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04/26 02:48, 4年前 , 69F
自己蓋房子之後100%貸款賣給另一隻手.
04/26 02:48, 69F
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04/26 02:48, 4年前 , 70F
還有討厭的房地合一。。20%
04/26 02:48, 70F
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04/26 02:48, 4年前 , 71F
這就是一些"不常聽到"的私人團隊的玩法.
04/26 02:48, 71F
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04/26 02:49, 4年前 , 72F
不過新建案應該不適三年內保值.
04/26 02:49, 72F
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04/26 02:49, 4年前 , 73F
而是買了三年內都不會漲,第四年才開始漲..XD
04/26 02:49, 73F
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04/26 02:52, 4年前 , 74F
老公育的增貸有限。。
04/26 02:52, 74F
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04/26 02:52, 4年前 , 75F
老公寓??....老公寓都嘛隨便估都8成..XD
04/26 02:52, 75F
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04/26 02:52, 4年前 , 76F
改套比較難估是因為,你會被沒改套的實價登陸給壓到價格.
04/26 02:52, 76F
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04/26 02:53, 4年前 , 77F
例如本來老大樓一坪12,你買到11,但你改套成本可能一坪多3.
04/26 02:53, 77F
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04/26 02:53, 4年前 , 78F
所以你成本再14,但銀行最多估到13..所以你貸款稱不上去.
04/26 02:53, 78F
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04/26 02:53, 4年前 , 79F
所以你轉手賣,你的買家可能貸款只能七成.
04/26 02:53, 79F
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04/26 02:53, 4年前 , 80F
更不用說你不可能成本轉手賣,你可能要賣15還要賺一點.
04/26 02:53, 80F
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04/26 02:54, 4年前 , 81F
這樣他貸款就可能只剩六成.
04/26 02:54, 81F
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04/26 02:54, 4年前 , 82F
但是你買11廢墟的時候,隨便貸款怎樣估都8成.
04/26 02:54, 82F
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04/26 02:54, 4年前 , 83F
因為旁邊的都成交12...XD
04/26 02:54, 83F
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04/26 02:54, 4年前 , 84F
所以為啥高竿是自己當建商.
04/26 02:54, 84F
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04/26 02:54, 4年前 , 85F
我們是找一些原本就是規劃套房的新建案，一戶四套或一
04/26 02:54, 85F
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04/26 02:54, 4年前 , 86F
戶六套之類，通常不求賺價差，三年後順利脫手就功德圓
04/26 02:54, 86F
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04/26 02:54, 4年前 , 87F
滿
04/26 02:54, 87F
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04/26 02:54, 4年前 , 88F
建商利潤大約在25%.
04/26 02:54, 88F
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04/26 02:55, 4年前 , 89F
所以自己當建商可以貸款到125%...你連裝潢費用都做進去.
04/26 02:55, 89F
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04/26 02:55, 4年前 , 90F
真的做到0出資,投報無限大.
04/26 02:55, 90F
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04/26 02:55, 4年前 , 91F
並且還可以先拿一筆錢...XD
04/26 02:55, 91F
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04/26 02:55, 4年前 , 92F
自己當建商的所有成本,再轉手的時候全都變成房貸.
04/26 02:55, 92F
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04/26 02:55, 4年前 , 93F
也因此通常這種都是封閉性私人團隊再玩.
04/26 02:55, 93F
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04/26 02:55, 4年前 , 94F
他們不願意對外招收學員會員...
04/26 02:55, 94F
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04/26 04:01, 4年前 , 95F
都有團隊在操作了是來問爽的喔
04/26 04:01, 95F
推
04/26 09:36, 4年前 , 96F
感謝ceca大分享，受益良多
04/26 09:36, 96F
推
04/26 09:38, 4年前 , 97F
想請問一下，建商為什麼能貸到100%，是跟銀行借的意
04/26 09:38, 97F
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04/26 09:38, 4年前 , 98F
思嗎？
04/26 09:38, 98F
推
04/26 09:55, 4年前 , 99F
個人認為最大的盲點是，所購透天套房在您轉手前是否必漲
04/26 09:55, 99F
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04/26 09:57, 4年前 , 100F
若是留給子孫輩，那時間還夠長，若是要在五年後就脫手，
04/26 09:57, 100F
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04/26 09:57, 4年前 , 101F
扣除仲介,代書 等等稅負雜支...加上這幾年的勞力付出...
04/26 09:57, 101F
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04/26 09:58, 4年前 , 102F
這是否划算? 其實並沒有想像中這麼理所當然。
04/26 09:58, 102F
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04/26 09:59, 4年前 , 103F
買全新的房子來租人，其實最賺的建商，他是賣夢想給你。
04/26 09:59, 103F
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04/26 10:01, 4年前 , 104F
所以買垃圾公寓改套，那種價差才會在短時間內體現，當然
04/26 10:01, 104F
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04/26 10:02, 4年前 , 105F
啦... 大部份人不喜歡摸舊房子，裝潢勞心勞力之類的事物
04/26 10:02, 105F
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04/26 10:03, 4年前 , 106F
所以最大的利潤，最保險的賺頭，就是被建商拿走....
04/26 10:03, 106F
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04/26 11:22, 4年前 , 107F
謝謝CECA大專業的分享
04/26 11:22, 107F
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