Re: [請益] 合建還是自建好？
很謝謝大家的建議
大家的建議都很寶貴
因為真的不容易找到最好的決定
目前朋友只能繼續研究
現在有抓到一個重點
貸款只要超過4000萬（其他自付）
就不考慮自建出租還貸款的這個方法
因為無法承擔風險
風險主要來自於是否能順利出租
以及是否有租到預期的租金來還貸款
已經有和建商 營造廠談過
近期也會和建築師談
也會去研究附近的賣價
以及租金及是否好出租與否
房屋稅和地價稅....等等相關直接間接成本
估計還要一段時間才能確定方向
實在很謝謝大家的回覆！
（手機排版請見諒）
※ 引述《smallrayray (他強任他強 小弟尼克楊)》之銘言：
: : 屋齡已屬危老
: 若只有屋齡超過30年的話，
: 還不確定一定可以危老
: 要做評估，確定耐震能力未達一定標準
: （R值在45~30之間）
: 才可以危老唷，
: 但老房子R值大概都在這區間就是了
: : A希望和建商合建
: : 可以省掉很多麻煩
: : 但是A的爸爸很捨不得
: : 因為合建後土地就與他人共同持有
: 請問是朋友A的爸爸希望原地重建，
: 重建後的房子仍是自己家人住而已，
: 完全沒有外人嗎~
: 因為現在危老獎勵要拿到30%以上
: 真的不難，放掉那些獎勵有點可惜
: 但也要看朋友家原本蓋多高多滿，
: 搞不好現況的實際容積早就屌打法容了
: 重建就算加上獎勵也沒比較好QQ
: : 所以A爸想蓋個3樓就好
: : A本身也很理解A爸想法
: : 但是如果只蓋個3樓
: : 真的可惜
: : 而且旁邊建物都10樓起跳
: : 風水和整體視覺上來說真的不好
: : 也很有壓迫感
: : 討論後目前有幾個方向
: : 想請大家提供點意見:
: : 1. 賣地
: : 這是最直接又簡單的方法
: : 把地賣一賣 搬到其他地方去
: : 完全不用管如何處理
: : 但方法A需要費大功夫說服A爸
: 賣地的利潤一定最少，
: 但也最沒負擔或風險。
: : 2. 與隔壁合建
: : 如果與隔壁合建
: : (隔壁大我們一點點)
: : 雖然容積還是1+1=2
: : 但是起碼範圍變得更大
: : 也不需機用械停車位
: : 因為地下室會大很多
: : 雖然隔壁有意願
: : 但是隔壁蓋章的人也多
: : 怕變得太複雜
: : 當然也要說服A爸
: 規模越大，
: 整體開發會越好，
: 但像您顧慮的，意願上的問題。
: 加上如果鄰居的總樓高超過一定樓層，
: 分回的面積他們可能也不滿意。
: : 3. 自己找建商合建
: : 這個就很單純簡單
: : 和建商談好分法就OK
: : 而且價值性應該會比賣地高
: 是的~
: 但建商分回房子，
: 往後朋友A土地就不能百分百持有了
: : 4. 自己找營造廠蓋
: : 這個方法有點投資的意味
: : 在不動搖家本的情形下
: : A可以拿出6000萬出來蓋
: : 目前這6000萬有在做不賠錢投資
: : 每年大概有100多萬的被動收入
: : 所以預計需要貸款4000萬
: : 以貸款4000萬來算(20年)
: : 每年本金+利息大約280萬
: 這部分不太理解耶，
: 是營造費用1億嗎？
: （6000自由資金+4000貸款）
: : 另一方面
: : 600坪的樓地板面積
: : 100坪自己用
: : 其他的500坪拿來出租還貸款
: : 如果以25坪為一間
: : 租金保守估計20,000元
: : 500/25 = 20間
: : 20間 x 20,000元/月間 =400,000元/月
: : 一年約480萬
: : 打個8折以防無法全部租出去
: : 一年租金約380萬
: : 這要來cover貸款是足夠的
: : 但要負擔大樓所有的維修和管理費用
: : 如此一來 A爸比較好去說服
: : 而且20年後可收租金
: : 土地還是自己的
: : 但是就是要冒風險
: : 再請大家提供一些意見想法
: : (手機排版請見諒)
: 個人覺得重建後，
: 土地繼續百分百持有，
: 收租金抵貸款的方式
: 或許不是最好的辦法。
: 雖然危老重建中與重建後，
: 稅賦部分政府是有提供減免，
: （地價稅重建中免稅，重建後2年減半
: 房屋稅重建後減半徵收最多12年）
: 可還有不少費用和一些時間成本要考量
: 以上一點想法供參考~
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