[閒聊] 怎麼判斷賣價是市場價還是未來價

看板home-sale作者 (以謹慎態度來面對問題)時間3年前 (2021/03/17 16:18), 編輯推噓10(12推 2噓 56→)
留言70則, 15人參與, 3年前最新討論串1/2 (看更多)
雖然買賣最重要的是尊重市場 但是即使有實價登錄，可能還是沒像投資老手可以一眼就看出實際的價值 而且有時在新聞行銷或者資金熱潮的時候，可能會出現供需失衡造成誤判的情況，ex:10年前的青埔，一開始開10年後未來價卡住人口移入，因此機能發展比預期的慢 因此就好奇，是否有辦法判斷賣價是市場價還是未來價 目前僅想到幾個方法可以猜測 1.該住宅區所屬的里是否移入人口有增加，如此代表自住戶提升，否則可能投資居多 2.租金跟房價是否有背離的情況，如此可能代表沒這麼多實質需求 3.轉手的價可能比較沒支撐，不過可能要幾年才能看出 還是有其他建議 有人能說明一下嗎? ----- Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.215.15 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1615969086.A.612.html
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03/17 16:19, 3年前 , 1F
實體物品價格是比較出來的.
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你去比較其他同等級狀況的住宅,它們價格差異.
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03/17 16:20, 3年前 , 3F
不過通常有話題或是有利多,或是有未來性,都會比較貴.
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03/17 16:20, 3年前 , 4F
你也可以說他是未來價..XD
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03/17 16:20, 3年前 , 5F
但是未來價也不代表他比較不會漲..XD
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03/17 16:21, 3年前 , 6F
例如你是三年後的未來價,誰知道過兩年.
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03/17 16:21, 3年前 , 7F
會不會進化成四年後的未來價.
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03/17 16:21, 3年前 , 8F
這樣你買了兩年後賣,你還賺更多.
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03/17 16:21, 3年前 , 9F
未來價買未來價賣,你不要到未來再買就好.
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03/17 16:22, 3年前 , 10F
中期重點在漲幅...不再於基本面.
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03/17 16:22, 3年前 , 11F
長期才是看基本面.
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03/17 16:22, 3年前 , 12F
你如果對特定區域非常熟 應該就能判斷是市場價或未來價
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噓
03/17 16:30, 3年前 , 13F
真會判斷的跟你說幹嘛?真有那種人資產應該上兆了啊
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推
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成交都是市場價。但正常人賣的也是未來價
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推
03/17 16:52, 3年前 , 15F
都是未來價阿，只是每個人看到的未來價不一樣
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推
03/17 17:01, 3年前 , 16F
要用附近中古行情比較，還有土地成交才會知道
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推
03/17 17:12, 3年前 , 17F
有閒錢再玩超未來那種，不然青埔剛買的都要套到去年
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推
03/17 17:13, 3年前 , 18F
通常是土地被釋出或重劃，接著土地交易創了新高，然後
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03/17 17:13, 3年前 , 19F
預售就跟著創新高，接著中古才再跟上，怕買到未來價很
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03/17 17:13, 3年前 , 20F
簡單，別買重劃區最後一個預售案就可以了
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03/17 17:32, 3年前 , 21F
能成交的市價就已經把未來的條件都內含進去了，絕大部份
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的賣家都不是傻子。
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自己家是市場價
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別人家是未來價
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推
03/17 17:52, 3年前 , 25F
樓上說的沒錯，其實能完銷就不會是未來價，會變行情價
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，市場就會一直疊加滾動
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推
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空空：別人家都是市場五折價，但我家不賣
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03/17 18:22, 3年前 , 28F
不,未來價總有一天借的還是要還.
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03/17 18:23, 3年前 , 29F
也就是例如A地和B地在未來的等級是一樣的.
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理論上他們房價應該一樣.
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但B地可能是一個新興重劃區,他一開始價格只有A的一半.
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而在重劃區發展過程中,例如B區發展成A區的7成強度.
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理論上他們價差應該是20%好了.
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但因為B區有發展的能量和話題.
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外加市場會預估它會發展成A區的等級.
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所以實際上價格可能會追到A區的9成.
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那這比他應該有的8成價格還多的1成,就是未來價.
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因此...B區繼續發展,自然B區還是要繼續漲.
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但因為他已經提早反映了10%.
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所以後面他剩下3成強度發展時所帶來的增值.
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就會明顯比前面炒做的時候低很多很多.
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這就是在"還債"...
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03/17 18:26, 3年前 , 43F
你前面就漲了,那最後收尾的時候該漲的空間就被吃掉了.
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而達到最終,A區和B區會處於一樣的價格.
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so...未來價還是要還得...
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03/17 18:27, 3年前 , 46F
價格可以衝出去不還的只有,一線蛋黃區...
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也就是一個都市最貴的那區,他不存在所謂的未來價.
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因為你無從比較...並且沒有人可以跟他競爭.
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03/17 18:27, 3年前 , 49F
所以蛋黃區怎樣衝,他只要炒得上去都較市場行情.
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03/17 18:28, 3年前 , 50F
但只要非一線蛋黃區..
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其他人就是有所謂的未來價.
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理由就是,同樣價格你可以在其他地方買到更好的選擇.
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而他貴是因為他有未來性,把這個未來性加到價格裡面賣.
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03/17 18:29, 3年前 , 54F
但實際上會是花更多錢買比較差的產品.
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當然你說,長期來講他還有成長,怎樣也比沒成長的地方多增值.
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這樣也沒錯....因此未來價的地方不見得不能買.
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03/17 18:30, 3年前 , 57F
但該不該買,就需要做精細數字評估,才知道值不值.
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03/17 18:30, 3年前 , 58F
又或是你有其他更好的選擇.
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推
03/17 18:49, 3年前 , 59F
西門町以前比信義區好，信義區的未來價衝出去之後好像
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沒有還債啊，而且他變成真正蛋黃區
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03/17 19:34, 3年前 , 61F
信義區衝成一線的關係
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推
03/17 19:36, 3年前 , 62F
你要是能精準預測市區移轉也不用在這討論了
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推
03/17 19:38, 3年前 , 63F
價格是比較出來的有看一個城市內各區域行情不難發現
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03/17 19:39, 3年前 , 64F
例如就有不少人在板上說台中兩個區未來會超過七期XD
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他們覺得現在只有七期八九折價很合理
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噓
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你這問題就跟問人家大立光幾塊錢買了不會賠錢差不多
03/17 19:48, 66F
推
03/17 20:59, 3年前 , 67F
請問p大，台中哪兩個地方可能超越七期？
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03/17 21:24, 3年前 , 68F
感謝C大以及大家的說明
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推
03/17 22:20, 3年前 , 69F
多實際問代銷和仲介 多跑就知道真的行情
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03/17 23:17, 3年前 , 70F
板上其他板友說的我個人是覺得...
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