Re: [心得] 士林看屋心得

看板home-sale作者時間9年前 (2014/09/21 22:06), 9年前編輯推噓28(31推 3噓 146→)
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房地產要看長遠一點 我一直唱衰天母的原因是 長遠來看 天母沒辦法改變現在的劣勢 哪些劣勢呢? 1.交通 對區域發展較敏感的財團、商業行為都早就在移出 但是交通有因此而改善嗎? 並沒有 現在的天母 明明商業一直在沒落 但是交通卻仍然惡劣 商業沒落 區內工作機會變少 也因此更依賴聯外道路 卻只有一條主幹道中山北路 但過福林橋後的中山北路六段開始街廓狹小 塞到不行 --- 交通要改善要靠政府重大建設 蓋捷運是一途、闢新路、建設新的高架快速道路 但從客觀的地理條件來看 天母中山北路東邊都是山 很難再闢新道路...區內又都蓋滿了房子 住滿了人 沒道路用地可開發 交通無解 極限看來就現在這樣了 只會更差不會更好 2."區內發展停滯不前" 過去的天母真的很神 環境建設、治安或許在台北市內首屈一指 富人的首選就是天母 But 台北市在過往10幾年 注入重資打造之後 民權 民生 南京 忠孝 仁愛 信義 和平 東西路 建國 復興 敦化 光復 南北路 不斷地注資開發之後 早已黃金交叉 甚至是天母人引以為傲的居民水準、環境舒適度都被台北其他地方超越了 客觀環境部分(如道路寬敞度、學區、運動中心、大中小型公園等等) 台北市中心早就多處超越天母 一區一個市民運動中心 隨便一條路街廓都是天母忠誠路等級 對比下天母街廓狹小的缺點嶄露無遺 治安方面 台北市中心區內 密集的警力、監視器 讓台北市的治安早就趕上天母 每天半夜走在台北市街道上也不用恐懼 甚至常被叫風化區的中山區任何位置(包含條通、林森北晚上走路都可以免驚) 因此治安方面 天母此項優勢早已不在 居民組成方面 新一代的高知識水平的人、中產階級、有錢人 選擇天母的人越來越少 甚至有移出天母的狀況出現 因為建設、交通、環境等等考量之下 錢不夠的 買到新北市新興重劃區 造就了三峽北大特區、三重重陽重劃區、新莊頭前重劃區、板橋新板特區等等 外圍高水平的中產優質重劃住宅區 錢夠的 就四散在台北市中心(松山中山信義大安中正) 造就了台北市中心全區素質的提升 因為以上這些原因 我認為天母被超越之後 差距只會繼續擴大 因為台北市中心、外圍重劃區 街廓空間大 地方建設容易 天母位置封閉 又沒空間 建設資源難進入 -------- 差距擴大的部分 我舉個例子 以台北最新的交通建設 "Youbike"來說 天母受限於道路不寬敞 人行道預留空間也不像樣 全區只有公園旁可以設置Youbike (天母唯三站 天母運動公園 蘭興公園 蘭雅公園) 其他台北市中心都在廣設Youbike路網 減少居民對汽機車的依賴 但天母沒辦法跟上這項建設 遠一點連淡水、文山新店的設置狀況我認為都優於天母 我認為未來的建設也會如此 天母分到的建設資源會越來越少 因為天母整區都舊了 位置又相對封閉 和台北市中心、甚至新北市的新興重劃區的差距只會繼續擴大 價格不是不會反應 時間問題而已 然後回一下aalluubbaa大的文章 ※ 引述《aalluubbaa (wenwenyenyen)》之銘言： : 它會讓小孩子非常單純的成長 : 它是"自成一區"我高中以前幾乎就吃喝玩樂都在那 完全沒有去過其他地方的印象 : 父母也很少帶我們去台北其他區 真的印象中一片空白 這件事情其實很巧妙 真的是天母這環境造成這種成長背景嗎? 我認為跟父母的關係比較大 和環境背景關係反而不大 我家住在敦北生活圈 交通或許很方便 敦化北路、民生東路、復興北路、南京東路有多路公車 開車也是四通八達 但我從小到大我的生活圈也只是環亞百貨(現在的微風南京館) 看電影就到總督影城(現在真的快倒了) 吃飯也就慶城街興安街四周吃一吃 直到念高中才第一次坐公車通勤 全部都只因為爸媽個性就是如此 懶得走遠 我認為這種生活或許單純 但是長大後的我只覺得自己以前真的是井底之蛙 我也認為這種單純其實未必是好事情 會錯過很多爆炸性發展的地方 (ex:家人錯過40萬的大直新成屋 5年後只好買80萬的大直新古屋) : 天母人壓根不會管你講的甚麼方不方便 離市區近不近 旁邊有沒有電影院 : 公車常不常來 他們只要居住單純 住戶單純 如此而以 : 真正天母人反而會不爽忠誠路越來越塞 : 天母越來越吵鬧 摩托車越來越多 : 天母越來越像東區 : 我爸媽因此還越搬越遠 現在搬到紅樹林= = : 天母是沒落嗎? 以商業觀點也許是 : 但是居民本來就不想要莫名其妙的商業發展 天母越來越像東區 越來越吵鬧 但是商業卻在沒落 這是很恐怖的事情 因為商業沒落 造成方便性變差、物價很高 但是卻沒有回復以前的寧靜 交通繼續惡化 : 你可以酸 : 但是我也可以說 你根本不懂的生活 : 住的地方吵得要命 路上一堆人 走沒兩步路就要閃車 : 這種地方賣20萬我也不要 : 不是所有人跟你在住商混合區都住得那麼高興 : 全世界很多地方的人 都選擇住宅區住在安靜單純的地方 : 開30分鐘以上的車去辦事採買 : 很多地方都是貧民才住市區 並不是住商混和就會吵得要命 路上一堆人 要閃車 這部分也太超過了 我可以舉幾個兩個優點兼具的地方 這部分我順便回應前面的推文
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09/20 14:27,
Ck大 跟天母一樣的地方還有哪？
09/20 14:27
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09/20 14:31,
ck應該說的是大直重劃區吧?
09/20 14:31
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09/20 14:32,
看來看去只有民生社區有美式風
09/20 14:32
基本上我前面說過了 台北市中心不少地方已經超越天母的環境 大直是水岸重劃區吸引超有錢人 不該拿來和天母比 舉兩個例子 都是鬧中取靜的好地方 1.慶城街 不多說 好路一條 北邊那端獨特的路型 車輛只能出敦化北路 南邊那端有捷運南京東路站、兄弟飯店幫忙 完美斷頭 所以車流量非常小 但是走路卻可以連接敦化北路、民生東路、復興北路、南京東路等大幹道 附近又是商業區 各大銀行都有設點 吃喝機能也多 里長辦公室就在文華苑旁邊 公園也開放 學區也不錯 離敦化、介壽、中山國中都近 居民素質無虞 標準的鬧中取靜 這裡交通方便 機能方便 卻又不失去居住寧靜性 區內的文華苑、慶城樸真 基地都不大 但是因為周邊優勢 所以開高價 假日走在路上也是同樣悠閒沒什麼人 2.安和路 可以連接信義路、仁愛路 卻因為敦化南路的斷頭(沒紅綠燈) 所以車流量也算不大的一條路 也是寧靜的住宅 但是交通卻十分方便 隱私寧靜 假日也是同樣悠閒 ------------ 以上兩個地方環境都不輸天母 但是機能與交通便利性都是更好的 我要說的是 並不是為了交通便利性 就犧牲了寧靜 並不是為了寧靜 就犧牲了交通便利性 兩者是能共存的 這兩條只是我個人的生活經驗能發現的 我相信riya大、骷髏大、mau大還有很多台北版友一定也知道其他台北市內 鬧中取靜的好地方 絕對不只這兩個地方 因此 我看到這種說法 "幸好天母人拒絕了捷運 所以才能夠擁有寧靜的環境" 就十分不認同 天母沒捷運 是地理環境使然 → 位置太封閉 天母沒捷運 是天母開發時程較早使然 → 沒地蓋出入口 蓋橋墩 路線只好走旁邊的士林 ------------- 最後 天母很多外國人這件事情 不是天母環境好 外國人喜歡什麼的 純粹是因為美國學校在天母 日本學校在天母 天母聯外交通又不方便 外國老師就只好選擇天母 這道理並不難懂 當然啦 天母居住環境真的不錯 上次在天母北路 天玉街那邊的還不錯的華廈遇到一個外國人 在美國學校教書 他認為住得很舒適 很喜歡天母 加上他在美國學校教書 住天玉街很方便 --------------- 天母環境好沒問題 但是交通無法改善..資源流出...建設停擺.. 真的住了天母 看到其他地方在進步 要是我住天母 自己住的天母雖然還是很舒適 但我會想搬出去 搬到會更進步的地方 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.69.173.254 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1411308377.A.205.html
推
09/21 22:11, , 1F
你跟骷髏怪說的是「動態變化」，天母會越來越差。
09/21 22:11, 1F
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09/21 22:11, , 2F
而另一方則不斷跳針強調現狀天母多好，比哪裡更好
09/21 22:11, 2F
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09/21 22:13, , 3F
所以兩者所執之詞可是風馬牛不相干，一個講現況，一個講變化
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09/21 22:15, , 4F
t大並無法分析出天母的未來會變得多好更好
09/21 22:15, 4F
推
09/21 22:17, , 5F
啥時出書
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09/21 22:18, , 6F
純講房地產投資的話，只能說，千萬不要把錢丟進天母
09/21 22:18, 6F
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09/21 22:18, , 7F
這是最後總結，謝謝指教
09/21 22:18, 7F
推
09/21 22:19, , 8F
一江街也是條麻話說的好璐
09/21 22:19, 8F
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09/21 22:19, , 9F
↑天母置產者，有相當多證據顯示未來會可能實質貶值
09/21 22:19, 9F
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09/21 22:20, , 10F
丟社子可能還有錢賺，丟天母等於把錢放在衣櫃
09/21 22:20, 10F
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09/21 22:20, , 11F
一江街也是條沒話說的好路
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09/21 22:20, , 12F
riya大說得好 完全同意
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你要講幾次一江街啊，我只欣賞南伊通，一江滾一邊
09/21 22:20, 13F
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09/21 22:21, , 14F
天母房價別說被中山區超越 連新北市很多地方都超越天母
09/21 22:21, 14F
噓
09/21 22:22, , 15F
你一江街是要講幾次阿 跳針嗎
09/21 22:22, 15F
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09/21 22:23, , 16F
環狀線拉到社子 就知道什麼叫做天母看不到社子的車尾燈
09/21 22:23, 16F
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09/21 22:24, , 17F
社子目前基期低到翻 就差捷運 捷運一到就翻天了
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09/21 22:25, , 18F
就....差別是"未來還能怎樣吧"
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噓
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社子這種沙洲淤積地未來只要海平面上升就不見
09/21 22:25, 19F
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09/21 22:25, , 20F
天母要有重大建設 慢慢等吧
09/21 22:25, 20F
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09/21 22:25, , 21F
的地方 我根本不會考慮
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09/21 22:25, , 22F
社子的前身就是你騎中興橋看到的臺北島一樣
09/21 22:25, 22F
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09/21 22:26, , 23F
你敢買 那你就要有把錢拿去丟到糞坑的準備
09/21 22:26, 23F
推
09/21 22:29, , 24F
社子區要大規模都更，否則氣質仍比不上天母。
09/21 22:29, 24F
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09/21 22:34, , 25F
一江街的話 我下次經過來看看 離我家也不遠
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09/21 22:36, , 26F
南伊通是因為靠松江南京嗎 不然北段有大同高中不是更讚
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09/21 22:37, , 27F
假日免費操場 籃球場 家旁邊有運動場是我小時的夢
09/21 22:37, 27F
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09/21 22:38, , 28F
是伊通公園，麵屋輝那塊
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北伊通太多機能商店小吃店
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09/21 22:39, , 30F
南伊通比較多質感店跟寧靜居住感
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09/21 22:41, , 31F
一江街感覺是還不錯…但是純路過不準確
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09/21 22:42, , 32F
我說的是我的經驗就是了…沒時間在那裡逗留的印象
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09/21 22:43, , 33F
其實松江南京站那四塊都不錯啦
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09/21 22:44, , 34F
就新生高側的長安東略雜亂，但也顯著改善中
09/21 22:44, 34F
推
09/21 22:44, , 35F
我幾乎快梭哈松江南京站了
09/21 22:44, 35F
還有 105 則推文
還有 3 段內文
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09/22 09:12, , 141F
一開始打出了西方的優質住宅區的口碑，接著吸引
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09/22 09:12, , 142F
追求這樣素質的有錢台灣人入住
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09/22 09:13, , 143F
外國人來台灣以往也是選擇天母這樣外國人群聚的
09/22 09:13, 143F
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09/22 09:13, , 144F
地點來居住。但是這些年隨著天母交通建設的牛步
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外國來台還是會選擇交通便利的地方，畢竟大多沒車
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身邊一些注重生活質感的外國人反而都跑去住內湖大直
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甚至也有人住到淡水，都是有捷運的地方。
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09/22 09:15, , 148F
沒捷運對於天母真的是一大重傷。
09/22 09:15, 148F
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09/22 09:42, , 149F
大安區被信義區取代還早，信義區除了少數豪宅
09/22 09:42, 149F
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09/22 09:42, , 150F
居住環境還是輸大安甚多，學區也輸
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09/22 09:42, , 151F
信義區除了信義計畫區沒什麼好講的，但大安不是如此
09/22 09:42, 151F
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09/22 09:48, , 152F
天母其實有很可能推動社子延伸輕軌，政府有評估過
09/22 09:48, 152F
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09/22 09:48, , 153F
且訪談有71.6%希望興建，所以天母不愛捷運是錯的
09/22 09:48, 153F
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09/22 09:48, , 154F
事實是沒得蓋不是不想要。
09/22 09:48, 154F
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09/22 09:49, , 155F
社子輕軌卡在社子島開發案，得等20年，延伸更久...
09/22 09:49, 155F
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09/22 09:53, , 156F
光是堤防填土墊高就要10年以上。然後開發n年，蓋輕軌
09/22 09:53, 156F
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09/22 09:54, , 157F
天母等的了20年嗎?
09/22 09:54, 157F
推
09/22 09:55, , 158F
我想就整體來論信義區確實不如大安區
09/22 09:55, 158F
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09/22 09:55, , 159F
但是我想我大多人談信義區都是指信義計畫區這個區塊
09/22 09:55, 159F
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09/22 09:57, , 160F
東區雖說整體素質高，但是還是不敵時間的摧殘
09/22 09:57, 160F
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09/22 09:59, , 161F
現在大多數人逛街都不再去東區，而是信義區就是鐵證
09/22 09:59, 161F
推
09/22 11:09, , 162F
樓上徹底錯了，我以前也這麼以為過
09/22 11:09, 162F
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09/22 11:10, , 163F
東區復旺了，旺到爆
09/22 11:10, 163F
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09/22 11:13, , 164F
樓上那似乎是因為國際觀光效應急速擁入。
09/22 11:13, 164F
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09/22 11:13, , 165F
信義商圈已無法吸納，所以又外溢回東區
09/22 11:13, 165F
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09/22 11:14, , 166F
每年增加100萬觀光客。商場旅館根本來不及擴增
09/22 11:14, 166F
推
09/22 11:16, , 167F
101附近超多阿6
09/22 11:16, 167F
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09/22 19:59, , 168F
什麼鬧中取靜　天母的優勢就是貼著陽明山 空氣的氣味不一樣
09/22 19:59, 168F
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09/22 19:59, , 169F
你把睡著的天母人偷偷運到安和路 他醒來一呼吸就會知道地方
09/22 19:59, 169F
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09/22 19:59, , 170F
不對
09/22 19:59, 170F
噓
09/23 22:01, , 171F
樓上說沒錯阿 我住天母有時去石牌買個東西 空氣受不了
09/23 22:01, 171F
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09/23 22:02, , 172F
居住何必一定要跟未來阿投資阿扯上關係? 喜歡最重要吧
09/23 22:02, 172F
推
09/24 08:38, , 173F
越來越看不下去 天母人怎麼可以催眠自己到這種程度?
09/24 08:38, 173F
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09/24 08:39, , 174F
貼著陽明山空氣氣味會不一樣? 簡直自己騙自己 心裡爽?
09/24 08:39, 174F
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09/24 08:40, , 175F
內湖大直貼著山的地方一堆 也沒看過有人老吹噓空氣好
09/24 08:40, 175F
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09/24 08:41, , 176F
什麼睡著的人偷偷運到安和路 你做過? 你怎知道會不一樣?
09/24 08:41, 176F
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09/24 08:43, , 177F
天母人整天想催眠別人天母多美好 吹牛都不會心虛的?
09/24 08:43, 177F
推
09/24 08:53, , 178F
至於居住不看未來如何 那我也不知道要說什麼了
09/24 08:53, 178F
推
09/24 13:10, , 179F
中肯文章給推
09/24 13:10, 179F
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11/08 12:11, , 180F
我覺得通篇都是投資思維...我想你不懂天母在居住品質上的好
11/08 12:11, 180F
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