Re: 成數不足解約條款的效力 - 讓律師來告訴你

看板home-sale作者GDstyle (不要鬧了)時間10年前 (2014/11/17 12:36)推噓-5(0推 5噓 16→)

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※ 引述《GDstyle (不要鬧了)》之銘言： : ※ 引述《Matsui (金澤大阪然後回家)》之銘言： : : 看到好幾篇相關的發文，其實在板上五六年來這問題也看了好幾回了 : : 每每看到一些似是而非的說法，但多數的建議或解釋都跟法律實務有出入 : : 為了讓買方對這個條款有正確的認識， : : 我決定來發文澄清一下，也算是對這個板的一點小小回饋。 : : 大家所謂的貸款成數不足解約條款，在民法上的性質應該是約定的買賣契約解除條件， : : 或是買賣契約生效的停止條件。 : : 而契約上雙方所訂的條件必須要有合法、特定、可能這幾個要素。 : : 所以「張三殺死王五時契約自動生效」、「李四年華老去時應給付孫六新臺幣一百萬元」 : : 跟「外星人入侵時契約生效」這些文字，就分別是不合法、不特定、不可能的條件， : : 所以通通無效。 : : 所以呢， : : 歷年來很多人建議過的「貸款成數未達八成本契約自動解除」這種文字，就是實實在在的 : : 廢話一句，因為「貸款成數未達八成」這段契約文字根本無法特定。 : : 跟誰貸款、條件是什麼都沒寫，那法院當然無法判斷這個條件究竟有沒有成立， : : 買方也沒辦法舉證這個條件已經成立了，依照舉證責任分配的原則，買方無法舉證， : : 對這一點法院必須為不利於買方之認定，所以真的要告，買方自認為受到契約條款保護 : : 其實根本無效。 : : 那怎樣寫才會有效呢？ : : 回到前面說的特定的要素，如果契約文字裡寫明了銀行別、分行別、利率、成數、年限 : : 這些金錢借貸契約的必要之點，就可以被認定是特定，所以想要加這種條款來保護自己 : : 的買家，最好是寫成： : : 「若乙方以本契約所訂房地作為抵押物向國泰世華銀行館前分行或彰化商業銀行南京分行 : : 辦理房屋貸款，在貸款年利率2.5%以下，貸款年限20年以上之條件下均無法核貸買賣價金 : : 八成或新臺幣1600萬元較高者時，本契約自動解除」才比較保險，當然跟各銀行申貸還有 : : 核貸成數不足的相關證據也一定要取得才行。 : : 另外有個臺北地院後來上訴到高等法院的案例的買賣雙方是寫： : : 「雙方同意本標的之銀行貸款未達8成（上海、遠東、玉山）時，同意解約，但買方之信用 : : 應無任何瑕疵」 : : 在一審的時候臺北地院認定這樣寫有效，不過後來這個到了二審，高等法院認定買方故意 : : 貸不到八成，還是判買方輸了。 : : ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ : : 最後有一點小小的牢騷，不知道為什麼台灣一般民眾總把律師的工作想成只打訴訟（像 : : 我一年打的訴訟還不到六七件啊）律師也有很多不同的專業跟功能， : : 其實簽訂各種契約的時候找律師看看，給個意見或修改一下也花不了多少錢（當然定型化 : : 契約如果不能加註也不能改，那律師就只能提醒條文裡的風險而已），可是一般大眾 : : 不然就是等到被告了，或要告人了才會想到律師，不然就是經常覺得自己的問題很簡單 : : 想問免錢，造成我們的行業越來越蕭條，然後有一些撐不下去的同業削價競爭，連帶那些 : : 貪小便宜的當事人因為想省律師費，往往得到不充分的服務而升高法律風險或因此敗訴， : : 實在是很遺憾的事啊。 : 這篇在前半部是對的，但在後半部的部份可能想的有點太美好。 : 押貸款成數的契約就算明確規範所有事項， : 但大家忽略了一件事， : 就是這契約如果買賣兩造雙方如果真要上法院做裁判， : 必須有第三方，也就是銀行端來見證。 : 這種僅仰賴第三方為主要判決依據的契約，效力上是十分有限的。 : 怎麼說呢？ : 先舉個反例來說好了。 : 今天要是直接由其中兩造雙方所造成的問題，例如買方未付足價金， : 例如賣方很明確未把馬桶修好等之類的， : 這種就沒什麼好爭議。 : 關鍵在於貸款這檔事，你要舉證貸款條件不足，還要有銀行來做證。 : 證人有必須出庭之必要嗎？ : 這也不是刑事案件，為民事案件， : 銀行員怕死怕的要命，簡單來說就是怕事， : 要出庭領那證人費還要浪費我一天特休。 : 而且，現在很多民營銀行是請業務員幫忙客戶做貸款， : 業務員用嘴巴說有或未達貸款條件去做證?? : 至少要帶點紙本東西去吧？ : 但，銀行端會讓銀行員帶公司核貸資料讓他上法院?? : 再者，如果要發文傳喚審核主管作證，並連同審核資料一並帶上， : 即便主管跟業務員都同意，跟你說，銀行本身不見得同意。 : 而且如果主管收到傳票，那業務員大概在行內也不用混了，惹到主管也惹到公司。 : 業務員接一個案子在公事上與審核主管有關， : 但要到上法庭這種事，一定讓審核端極不爽，找三小麻煩!! : 銀行端要願意作證或上法庭往往是什麼詐欺，這種刑事案件有可能，或債權有損之類的， : 不然你要這種對銀行而言毛不拉屎的事情要他們出庭，別傻了， : 充其量我們銀行不做這案子，別煩我。 : 銀行內部高官不分公民股還是很官派的，怕事怕的要死。 : 最後，要說的事，貸款條件這特別約定事項只能給法官當參考條件， : 無法做為構件， : 除非該銀行真的有一狗票人願意帶公司內部審核資料出來挺告訴人或被告人。大約三年前吧，坐本人正對面的學姊提供案例供上一篇推文的板友做參考。台灣房屋某一成交件落在我們這，買方因為自覺買貴了，其實不大想買了，就拿貸款這條來跟仲介和賣方揮，揮說什麼仲介跟銀行串通詐欺他拉，還找消基會出來一起幫腔。這件事情先亂到調解委員會去，我學姐先接到消基會的電話，請她說明客戶狀況。我學姐也不敢確認電話那頭的是誰，所以請對方發函來。於是乎還真的發函來，請我學姐去調解委員會說明。我學姐去了，但去的理由不是因為函，她又不是被告。是基於對代書和台灣房屋店長好交代的理由。後續就不說了。推文說的發函是法律途徑中的"其中"一個方式，並不代表一定不會傳喚，要看告訴人的主張。再來買賣雙方會囉嗦什麼一堆狗屁事的功力，相信在這板上的眾多業務是心有戚戚焉的。就貸款條件之後，會再揮三小不知道，揮到法院，如果兩造雙方拉一個第三方貸款條件與當初送審時不一 ex:當初xx銀行的gdstyle說會幫我爭取到八成的，結果不到，怎樣又怎樣，不論是調解，或進民事法庭，在告訴及被告人就貸款條件爭議這條所可能再衍生的問題，或告訴理由，推文的板眾們如何保證法院只會發函??不會傳喚銀行員或其業務?? 你們被傳過??還是是法官?? 沒有什麼好說嘴打臉的，也沒有什麼好想像的，就事實來表述罷了，案例只是有發生出來的被Google到，相信在這邊的眾多業務多少都有在實務上被客戶亂小過的，房仲業務員，房貸業務，保險業務員，等等...多少都有人有被傳過，願不願意配合又是一回事。 -- Sent from my Android -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.96.103.78 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1416198991.A.E32.html

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GDstyle

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a386036

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