[閒聊] 戳破網路迷思：房價真的要跌嘛?專業打臉文

看板home-sale作者 (我不是豪野人)時間9年前 (2015/06/25 16:11), 9年前編輯推噓20(31推 11噓 64→)
留言106則, 38人參與, 最新討論串1/2 (看更多)
《戳破網路迷思：房價真的要跌嘛?從14張圖帶你看泡沫訊號 上》 http://www.thenewslens.com/post/178355/ 　　最近網路上非常熱門的一篇文章，在LINE上瘋狂散佈流竄，內容提出台灣房地產已經 嚴重面臨泡沫，我們以下就逐一針對幾點迷思進行說明： 【1.台北房價所得比已經超過15倍準備崩盤?】 　　內政部的統計資料實際上是以中位數計算，並非以平均數進行計算。以中位數計算的 結果台北月入水平薪資約在33000元上下，然而，以平均值的計算結果，台北薪資水平卻 在66000元左右，且持續增加中。 　 　 　　因此若以真實的房價所得比去計算，台北的平均房價所得比，大體為8倍，而全國的 房價所得比則在5倍以內。當然，如果硬要堅持以薪資中位數來去證明合理性，那麼香港 、東京、摩納哥、巴黎、倫敦、上海等地，可能要先垮掉才比較合理。 　 　 　 　 【2.房貸負擔比超過33%，真的負擔不起?】 　　內政部同樣是以中位數資料作為計算，此塊就不做重複地解釋了。要注意的是為什麼 房貸負擔比會負擔不起呢?主要是相應性的房貸政策無法調整。 　　以法國的政策為例，年輕人依然可以買房的真實原因在於：低頭期款以及長達40年的 貸款款期，以1000萬元新台幣舉例，20年期每月約繳5萬初頭，30年期每月約繳3萬7千， 40年期每月則剩下3萬元，而這樣加上200萬的頭期款，你已經可以買到大安區公寓有裝潢 過20坪上下的2房了，或者文山區考試院25坪上下的3房了，更或是更精華地段的小2房。 而這樣的收入，不用勉強一定要雙薪家庭，單薪家庭月入5萬5千元的，基本上都還勉強付 擔的過去。 　 【3.不動產餘額佔GDP比重過高，國家導致衰退?】 　　不動產餘額佔GDP比重過高，的確會導致國家衰退，但是最嚇人的不是這個，諸如紐 西蘭、英國、挪威、葡萄牙、美國等都超過60%，即便連德國都佔了45%上下，那請問台灣 衰退的理由依據到底是甚麼呢? 　　佔比過高的議題，其實從2011年前後就開始有人瘋狂批判，認為後市一定死很慘，但 實際上，台灣的不動產餘額佔比，自2009年突破50%以後，就開始逐年下降，已經連續下 降6年之久，今年幾乎肯定地繼續下修。 　　再者，最需要注意的是：台灣房貸不是拿來買房，而是【房屋增貸】，房屋增貸比例 的上升才是真正的關鍵，主要原因是由於這幾年房價上升以外，利率低廉，增貸成本才 3.5%上下，甚至在國營銀行借款在3%以下，幾乎全部都借出來拿去買台積電或中鋼，每年 光股票股息就可以套利，於是好康到燒報，婆婆媽媽，鄰居阿姨，通通借一借拿去買股票 。請你停下繼續輸入手指按鍵，問一下鄰居是否有人就是這樣幹? 　 　 　 【4.房價租金比高得嚇人，到底幾年才回本?】 　　這個問題其實非常可笑，圖片中描述台灣房價高達64倍。然而以台灣這個租金從來不 實報的地區，來去估量，我們就得大打折扣了。 　　以目前租金行情而論，台北市最便宜的公寓租金大約在2萬元左右，而台北市沒有裝 修過的公寓行情也大抵是950-1050萬上下，我們姑且就以1000萬做為一個計算比，台北的 房價租金比，約是41.67倍左右。而且請注意我們這是以【台北】而非以【台灣】去做計 算。 　　如果來看看台灣其他地區呢?例如高雄：公寓一間300萬(還在捷運站旁)，出租12500 元，高雄的房價租金比約是20倍左右，投報率約5%，但如我所知的高雄，投報率超過10% 的東西四處都有，即便2015年6月的今天，要找到投報率5%的東西，好像還是很輕鬆，而 他們的房價租金比有的甚至是10而已。所以這樣是很高還是很低? 　　那麼這個數據為什麼要拿台北去跟世界某國的平均去做對比呢?這用意只是為了激化 以及突顯目前的房價不合理之處吧。話外一提，《全球房地產指南》的引用數據是以2011 年4月的信義區、安和路、仁愛路、敦化南路等資料去引用的，而非以台灣目前的真實情 形進行估計，所取得資料亦是從台灣內政部的資料進行直接引用而未經過換算。而四年時 間過去，到底是證明他們錯了?還是對了呢? 　　 　 　 　 【5.房價與租金，房價漲?租金不漲?】 　　這地方更有趣地換成以2003年做為基期的計算了。但實質上，台北市的公寓價格自 2003年的底部在14000元，一路漲到2013年底部在20000元整，總上升幅度達42%；高雄公 寓價格從2003年底不6500元整，一路漲到2013年底不11500元整，上漲76%。 　　但如果換算為100%基期，則漲價幅度相當明顯的真的還是房價而非租金，畢竟房價以 百萬級以上變動，租金是以千元變動，因此，怎麼變?怎麼看?請你真的仔細看看真實房價 與租金的變化才是真的。 　 　 　 　 －－－－ 上篇後記： 　 引用數據千萬不要避重就輕，台灣房價的主要問題在二： 　 1.實質薪資過低買不起房子，名目通膨太高房價漲太快。 　 2.買的區域超集中： 　　人人都想買台北，但中南部明明就還有輕軌總站旁、捷運旁邊公寓300萬，乏人問津 ，這到底是買不起?還是哪裡有問題?更甚者，整天有人拿大安信義區的精華區在說台灣每 坪超過100萬買不起，而卻忘記台北實際上還有一坪30萬的公寓，高雄也還有一坪不到10 萬的公寓，鄉下更有每坪不到5萬的公寓，只是你不屑買、不想買、不願買而已。通常在 這邊發文酸房價的，基本上相當多的人是連自備款50萬都拿不出來，但卻不知道即便是他 們爸媽的年代，自備款也要50萬阿，而那個時代的台北市自備款也是要100萬以上。 　 真實的狀況是甚麼呢： 　　真實的狀況是Ｍ型社會的激化性，高薪與低薪壁壘逐漸分明。竹科、內科、南科工程 師月入5萬真的不是甚麼很奇怪的事情，銀行月入10萬亦大有人在，但相對性服務業2.5萬 卻也相當普遍。 　　在過往的台灣薪水、資本從來沒有差距到如此巨大的程度，以往做工的、做辦公室的 ，薪資水平並不會差距到如此龐大，差距3倍已經是一個誇張的境界了。而現在，你同學 在加油站上班月入22K，而你在花O銀行月入100K，這種狀況幾乎層出不窮，而中階層的薪 資工作越來越少，台灣要的是低階的奴隸，以及高階的人才。 　　在產業轉型中，台灣對於中階人才的需要是越來越低，開始精銳化、標準化、系統化 ，而這樣的結果，將產生台灣的碩士可以進去當高階工程師，學士只能進去做零件組裝的 怪事發生，但事實如此，只有我們去適應時代的變遷，沒有時代要順著我們的道理。 　　當教育塑造出眾多的中階人才(技術普通、有念大學、外文普通只能看得懂、做事效 率普通、說管理不會管理勉強可以帶個5人團隊)之時，最大的悲劇因而產生：Ｍ型化的社 會即將到來。 　　未來，是個翻身越來越難的社會，加入【父酬者聯盟】你身旁的同學，可以獲得比你 更好的教育、更好的資源、更重要的是買房地產的頭期款，而你，不行。 　　階級固著、階級世襲，並不是你選哪一黨，總統投誰就能解決，這是世界潮流、時代 趨勢，只有認真的自己不願意認輸的改變，知道這是一場長期硬戰，你唯有拚盡全力的搏 鬥，才能爭出一條血路，為自己也為你的孩子留下未來。 　魯蛇或溫拿，你就自己選擇吧！敬請期待下篇續作。 -- 哥不是豪野人 只是懂得稍微多一些而已 https://www.facebook.com/howricher -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.42.31.187 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1435219912.A.7A3.html ※ 編輯: yijia1127 (114.42.31.187), 06/25/2015 16:13:08
推
06/25 16:15, , 1F
市場是不理性的，該跌的話，再多數據也沒用...
06/25 16:15, 1F
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06/25 16:15, , 2F
但是相反的，該漲的話.............
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06/25 16:27, , 3F
為什麼要用中位數,你可以回去問你的統計老師
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06/25 16:28, , 4F
而且當你都說M型時,用中位數才有意義
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M型只是大前言一的一個書的題材 大家就高潮了
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06/25 16:30, , 6F
除非你的論點是郭台銘會去掃幾百戶1,2千萬的物件
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噓
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就算用66000算, 年薪792000, 8倍的話台北市平均房價只有633
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萬?
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推
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你要先證明酸房價的50萬都拿不出來
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推
06/25 16:41, , 10F
推推 看空空崩潰就是爽
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講句直接點的，看看事實為何就好。
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台北薪資現在房價根本便宜
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不要臆測未來如何，過往歷史就是漲到爆。
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現在房價太便宜了，得了便宜還賣乖。
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利率又低 一個月繳三五萬根本小事
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推
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那問題來了 政府故意用中位數拉高所得比嗎?
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推
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別這樣 每天都在昇息 每年房價都在崩盤
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推
06/25 16:45, , 18F
事實就是有錢就是任性,想買哪就買哪;沒錢如我只好去吃屎w
06/25 16:45, 18F
推
06/25 16:46, , 19F
因為大戶跟政府想偷吃貨
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06/25 16:46, , 20F
只有空空不懂
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06/25 16:49, , 21F
我只想問少子化+建築技術的進步，那麼多房子誰買???
06/25 16:49, 21F
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06/25 16:50, , 22F
現在的問題是房子持有成本太低，建商蓋好的很多都拿去貸款
06/25 16:50, 22F
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06/25 16:51, , 23F
房子是拿來住的，請問蓋一堆鬼屋是????
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推
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一個人是不能買很多間嗎 誰規定的
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06/25 16:56, , 25F
沒人規定，畢竟房子是拿來住的，不是拿來裝飾的
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06/25 16:57, , 26F
如果要買一堆房來放，那就多繳點稅吧
06/25 16:57, 26F
推
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有錢人根本不在乎那一點稅好嗎
06/25 16:58, 27F
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06/25 16:58, , 28F
反正就是有魯蛇等到來接高價 我怕什麼
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06/25 16:59, , 29F
一次就賺不知道幾百年的稅了
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06/25 16:59, , 30F
說的也是建議年收入沒到兩三百的別進去房仲店丟臉
06/25 16:59, 30F
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06/25 17:00, , 31F
空空快等不及了 我看房價又要噴發囉
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06/25 17:01, , 32F
空空加油喔 一輩子租房喔
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06/25 17:06, , 33F
住破爛舊屋違背人性。
06/25 17:06, 33F
推
06/25 17:10, , 34F
多空與否？絕非誰在此說了算，除非有大事，至於何時會
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有何大事？看誰有能力預知何時會有大地震、前911之類
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的事情，就這位說了算~
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推
06/25 17:12, , 37F
這篇不錯
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推
06/25 17:13, , 38F
房價真的便宜，就不必每天盼陸資來買，靠自住就夠了
06/25 17:13, 38F
推
06/25 17:14, , 39F
你的一堆鬼屋都是新屋，真要有鬼，問問４x年的吧
06/25 17:14, 39F
還有 27 則推文
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06/25 19:03, , 67F
就不能？？？我們的能力有比父母差嗎？？？頭腦有比他們
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06/25 19:03, , 68F
差嗎？？？我們花錢為何要比父母們還兇？？為何不能存錢
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比父母還多？？？
06/25 19:03, 69F
推
06/25 19:05, , 70F
我會做仲介就是討厭一堆人做著沒有未來的工作整天抱怨；
06/25 19:05, 70F
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06/25 19:05, , 71F
八掛別人的事而不會去提升自己的能力。
06/25 19:05, 71F
推
06/25 19:18, , 72F
可是我爸媽常出國,開車上班,吃好料,現在有四棟房子
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第一棟還沒貸款只花90萬就買到透天
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06/25 19:18, , 74F
全新透天
06/25 19:18, 74F
推
06/25 19:22, , 75F
特例別拿來跟一般老百姓比好嗎++
06/25 19:22, 75F
推
06/25 19:30, , 76F
並不是你選哪一黨，總統投誰就能解決，。超推這一句
06/25 19:30, 76F
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06/25 19:31, , 77F
每次看那種XX黨不倒，台灣不會好的言論，就覺得好笑
06/25 19:31, 77F
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06/25 19:32, , 78F
不管誰執政，都會很難過，因為各黨根本沒什麼差別
06/25 19:32, 78F
推
06/25 19:36, , 79F
推KYOLONG，現在就是很多每年要出國一、二次又愛罵
06/25 19:36, 79F
推
06/25 19:42, , 80F
嘛~大家認識的有錢人差很多的 勸不要拿出國當藉口
06/25 19:42, 80F
噓
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好天真
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推
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然後這篇最好笑的是,其他國家的中位數屌打台灣
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06/25 20:36, , 83F
http://0rz.tw/P6Edv 相比之下用中位數還是高
06/25 20:36, 83F
噓
06/25 20:48, , 84F
然後哩
06/25 20:48, 84F
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06/25 21:23, , 85F
引用數據千萬不要避重就輕 是在講自己嗎 哈哈
06/25 21:23, 85F
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06/25 21:24, , 86F
還自以為多懂一些咧 多懂一些怎麼亂湊數據嗎
06/25 21:24, 86F
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06/25 21:34, , 87F
補一下新加坡屋大約1500W內,中位數是台灣兩倍...
06/25 21:34, 87F
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06/25 21:34, , 88F
是台北兩倍,隨便比都被屌打
06/25 21:34, 88F
噓
06/25 21:42, , 89F
這也叫專業打臉文？
06/25 21:42, 89F
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06/25 23:20, , 90F
給房仲業看得打臉文，自嗨~
06/25 23:20, 90F
噓
06/25 23:26, , 91F
屁話一堆,認為還會漲就去掃貨啦,言行不一另人不屑
06/25 23:26, 91F
噓
06/26 02:36, , 92F
你不懂中位數 表示沒有統計學基礎 不懂就別分析了!!
06/26 02:36, 92F
推
06/26 07:50, , 93F
取平均數不用中位數的理由為何= =?
06/26 07:50, 93F
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06/26 09:30, , 94F
新加坡比較特殊，中位數住宅落在地上權公宅
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06/26 09:30, , 95F
其實不太適合和其他國家比較。
06/26 09:30, 95F
噓
06/26 12:18, , 96F
戳破個屁 一堆房子 在2008-2014之間漲了一倍
06/26 12:18, 96F
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06/26 12:18, , 97F
你房價所得比 房租房價比 直接就x2
06/26 12:18, 97F
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06/26 12:19, , 98F
薪資難以提昇 房價卻全面提昇2倍
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06/26 12:21, , 99F
房價會不會跌 我不知道 但一堆重劃區房子沒人住
06/26 12:21, 99F
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06/26 12:22, , 100F
買賣成交量低落 一堆人買不起房 沒有量最終就是該跌價
06/26 12:22, 100F
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06/26 12:23, , 101F
要不然 投資客就繼續養那蚊子房養20年好了
06/26 12:23, 101F
噓
06/26 15:50, , 102F
專業唬爛文
06/26 15:50, 102F
噓
06/26 17:07, , 103F
硬扯
06/26 17:07, 103F
噓
06/26 20:08, , 104F
駐版N大很高興！快飛起來囉～
06/26 20:08, 104F
推
06/27 10:04, , 105F
薪資中位數 比平均值能反映市況...房市需求是看人群中堅
06/27 10:04, 105F
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06/27 10:04, , 106F
所以這篇文光是第一段 就知道沒有價值了
06/27 10:04, 106F
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