Re: [閒聊] 戳破網路迷思：房價真的要跌嘛?專業打臉文
這篇基本上只是在自說自話, 並沒有去了解這些數字是怎麼計算得來
反駁時使用的數字、舉例也是隨便信手拈來, 完全沒有提出根據
可以說是為了反駁兜數據
似乎吃定不會有人跟他認真去查數據資料
※ 引述《yijia1127 (我不是豪野人)》之銘言：
: 《戳破網路迷思：房價真的要跌嘛?從14張圖帶你看泡沫訊號 上》
: http://www.thenewslens.com/post/178355/
: 最近網路上非常熱門的一篇文章，在LINE上瘋狂散佈流竄，內容提出台灣房地產已經
: 嚴重面臨泡沫，我們以下就逐一針對幾點迷思進行說明：
: 【1.台北房價所得比已經超過15倍準備崩盤?】
: 內政部的統計資料實際上是以中位數計算，並非以平均數進行計算。以中位數計算的
: 結果台北月入水平薪資約在33000元上下，然而，以平均值的計算結果，台北薪資水平卻
: 在66000元左右，且持續增加中。
: 因此若以真實的房價所得比去計算，台北的平均房價所得比，大體為8倍，而全國的
: 房價所得比則在5倍以內。當然，如果硬要堅持以薪資中位數來去證明合理性，那麼香港
: 、東京、摩納哥、巴黎、倫敦、上海等地，可能要先垮掉才比較合理。
http://goo.gl/rr3JTy
內政部營建署的網頁說明的很清楚
房價所得比倍數是用 中位數房屋總價/ 家戶年可支配所得中位數
根據主計處統計資料
102年台北市可支配所得中位數, 每戶是1094993, 每人是341505
( http://win.dgbas.gov.tw/fies/doc/med.xls )
102年台北市可支配所得平均數, 每戶是1279195, 每人是408688
( http://win.dgbas.gov.tw/fies/doc/mean.xls )
很顯然平均數跟中位數並沒有原po講的那麼大
原po說台北薪資中位數是33000, 平均數是66000不知有何根據？
其次, 在原po宣稱應該把所得中位數改用所得平均數計算同時
原po也並沒有把房價中位數改用房價平均數計算
原po的數據看來就是純粹為了想得到他想要的8倍而自行編造出來的
: 【2.房貸負擔比超過33%，真的負擔不起?】
: 內政部同樣是以中位數資料作為計算，此塊就不做重複地解釋了。要注意的是為什麼
: 房貸負擔比會負擔不起呢?主要是相應性的房貸政策無法調整。
: 以法國的政策為例，年輕人依然可以買房的真實原因在於：低頭期款以及長達40年的
: 貸款款期，以1000萬元新台幣舉例，20年期每月約繳5萬初頭，30年期每月約繳3萬7千，
: 40年期每月則剩下3萬元，而這樣加上200萬的頭期款，你已經可以買到大安區公寓有裝潢
: 過20坪上下的2房了，或者文山區考試院25坪上下的3房了，更或是更精華地段的小2房。
: 而這樣的收入，不用勉強一定要雙薪家庭，單薪家庭月入5萬5千元的，基本上都還勉強付
: 擔的過去。
原po在計算房價所得比時的錯誤, 這裡就不重複說明了
在這邊, 原po又犯了一個重大的錯誤
長年期房貸都會限制貸款人年齡跟屋齡
以40年來講, 通常會限30-35歲, 屋齡20年以內
原po說可以買到大安區公寓
但是我去591找大安區20年以內的公寓(不限定價格), 只能找到八間
其中三間是型態錯誤, 一間是店面
也就是整個591, 大安區只有四間20年以內的公寓在賣, 而且裡頭有三間是套房
剩下的那間開價超過1200萬
我們把條件放寬
591上整個台北市、屋齡20年以內、房價1200萬以內、25坪以上的物件有多少？
答案是只有區區19個物件, 裡頭還有6筆是農林地, 所以只有13間房屋符合條件
591上的是開價, 不準？那直接看看實價登錄
同樣條件, 台北市、屋齡1~20年以內、房價1200萬以內、25坪以上
103年4月到104年4月, 一整年裡
北投8件、士林5件、內湖13件、中山4件、松山4件
大同4件、南港8件、萬華5件、信義5件、文山13件, 中正大安沒有
整個台北市一年這樣的案件不到100件, 稱得上是可遇不可求
原po在這邊犯的重大錯誤就是
你要貸長年期房貸, 房子就不能太舊, 而新房價錢就會比較貴
又要貸長年期、又要買25坪、總價又要低....還是洗洗睡吧
: 【4.房價租金比高得嚇人，到底幾年才回本?】
: 這個問題其實非常可笑，圖片中描述台灣房價高達64倍。然而以台灣這個租金從來不
: 實報的地區，來去估量，我們就得大打折扣了。
我查了一下
這個數字是Global Property Guide網站的統計結果
而我去Global Property Guide網站看他們的說明
他們數據來源是來自他們自己收集來的買/租報價
並不是使用官方資料, 所以應該是沒有實報或虛報問題
不過他們網站上寫的很清楚
他們的資料收集區域是安和路、敦化路(沒說南或北)、仁愛路、天母、信義區
而且64倍這個數字應該是只有120平方公尺大(36坪)的房屋才是64倍
其他大小的房子, 租金倍數各有不同
像40平方公尺(12坪)的套房, 倍數是40.65倍
75平方公尺(22坪)倍數則是51.55倍
200平方公尺(60坪)倍數則是68.02倍
這部分應該是台灣媒體抄的時候沒仔細比較, 隨便亂抄的結果
: 以目前租金行情而論，台北市最便宜的公寓租金大約在2萬元左右，而台北市沒有裝
: 修過的公寓行情也大抵是950-1050萬上下，我們姑且就以1000萬做為一個計算比，台北的
: 房價租金比，約是41.67倍左右。而且請注意我們這是以【台北】而非以【台灣】去做計
: 算。
: 如果來看看台灣其他地區呢?例如高雄：公寓一間300萬(還在捷運站旁)，出租12500
: 元，高雄的房價租金比約是20倍左右，投報率約5%，但如我所知的高雄，投報率超過10%
: 的東西四處都有，即便2015年6月的今天，要找到投報率5%的東西，好像還是很輕鬆，而
: 他們的房價租金比有的甚至是10而已。所以這樣是很高還是很低?
: 那麼這個數據為什麼要拿台北去跟世界某國的平均去做對比呢?這用意只是為了激化
: 以及突顯目前的房價不合理之處吧。話外一提，《全球房地產指南》的引用數據是以2011
: 年4月的信義區、安和路、仁愛路、敦化南路等資料去引用的，而非以台灣目前的真實情
: 形進行估計，所取得資料亦是從台灣內政部的資料進行直接引用而未經過換算。而四年時
: 間過去，到底是證明他們錯了?還是對了呢?
: 【5.房價與租金，房價漲?租金不漲?】
: 這地方更有趣地換成以2003年做為基期的計算了。但實質上，台北市的公寓價格自
: 2003年的底部在14000元，一路漲到2013年底部在20000元整，總上升幅度達42%；高雄公
: 寓價格從2003年底不6500元整，一路漲到2013年底不11500元整，上漲76%。
: 但如果換算為100%基期，則漲價幅度相當明顯的真的還是房價而非租金，畢竟房價以
: 百萬級以上變動，租金是以千元變動，因此，怎麼變?怎麼看?請你真的仔細看看真實房價
: 與租金的變化才是真的。
這部分原文是引用國泰房價指數跟租金指數
既然是用指數, 就跟房價是幾百萬變動, 租金是千元變動沒甚麼關係, 而是看倍數
很明顯房價漲了快一倍, 但租金幾乎完全沒變化, 從圖來看大概漲1%吧
原po拿百萬對比千元, 只是想混淆視聽而已
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願歲月靜好，現世安穩
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