Re: [請益] 房貸還款方式:本息平均攤還vs.本金平

看板home-sale作者 (ivam)時間7年前 (2017/05/28 00:40), 7年前編輯推噓5(5推 0噓 23→)
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※ 引述《ttnez (^^)》之銘言： : 房貸三個要素 : 本金、利率(息)、時間 : 只討論本金跟利息是很好笑的事情~~ : 不然買房子付現金 這樣最便宜 : 都不用利息.... : 本金平均vs本息平均.... 基本上一樣的啦 : 本金還得"早" 利息當然''少" 看來看去你最清楚，其他人都在繞圈圈。 沒想到還款方式可以生出這麼多文，台灣人素質還是鄉民素質....... 先從定義來講吧 本金(平均攤還): 借100萬本金，10年期，2%。 不管利息每年要還10萬(100萬/10年)本金， 也就是借的本金，用你貸的期數相除，等於每年需要還的本金是多少，非常簡單吧。那利 息呢？欠銀行多少本金就要還多少利息啊，第一年2萬(100萬*2%)，第二年1.8萬(90萬*2% ),第三年1.6(80萬*2%)。 本息(平均攤還): 藉由計算得出每年給銀行的本金+利息是ㄧ個固定值，從第一年到第十年都繳一樣的錢， 控制方式就是藉由本金還的多或少來給出一個固定的還款值，計算方式就不多著墨。例如 上面的借貸方式每年固定給銀行111327。 接下來的計算不列入利息，為什麼呢？因為你的貸款餘額乘上利率就是利息了。額外加一 個一年還20萬的。 年 本金 本息 額外 第一年 100000 91327 200000 第二年 100000 93153 200000 第三年 100000 95016 200000 第四年 100000 96916 200000 第五年 100000 98855 200000 第六年 100000 100832 0 第七年 100000 102849 0 第八年 100000 104905 0 第九年 100000 107004 0 第十年 100000 109144 0 由上面可以看出，額外的利息一定還最少，因為他一年還20萬，第二年利息只剩80萬*2% 。 至於大家在争的本息跟本金方式哪個好呢。你辦本息，但是在第一年年底的時候銀行會扣 款91327+利息，你只要在扣款當天再多繳8673湊足91327+8673=10萬，就跟本金攤還打成 平手了(第一年打成平手而已)，而第二年會變成 年 本金 本息 第一年 100000 91327+8673 第二年 100000 92264 第三年 100000 94109 第四年 100000 95991 第五年 100000 97991 第六年 100000 99869 第七年 100000 101867 第八年 100000 103904 第九年 100000 105982 第十年 100000 108102 且本息第二年之後的還款金額會變，因為你在第一年多繳8673，影響第二年起要還的本金 ，不信你可以將上面加總，一定等於90萬，而第一張表的加總是90萬8673。 所以你只要每年年底時將本金部位湊足10萬，基本上你就跟本金攤還法繳的利息一樣多。 總結: 建議您辦本息攤還，因為你可以多還本金，甚至你可以像上面舉的額外的，還的比本金攤 還還多，這樣利息也比本金攤還還少。但是你辦本金攤還，你不能少繳任何一毛給銀行， 且你要確定你在年底時你生的出8673，第二年年底生的出7736...... 而貸款年限建議最高，反正可以提早還完，跟本息本金先還完是一樣的意思的。所以是本 息攤還+30年。年限拉長是怕遇到金融海嘯等等。還有我是用年來算，各位記得要換成月 。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.161.86.99 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1495903215.A.EAC.html
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05/28 00:49, , 1F
所以問題就在這裡，本息不可能每期都去補本金差額
05/28 00:49, 1F
沒錯，但那是看你要不要多還利息的決心了
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05/28 00:50, , 2F
真吃飽那麼閒，選本金制就好了
05/28 00:50, 2F
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05/28 00:51, , 3F
不過結論也不太對，本金制一樣可以提前還本金唷
05/28 00:51, 3F
本息可以多還，本金當然可以多還，但是請您把樓下的彈性合起來一起看好嗎？ 先選彈性最大的，之後看你對收入的分配來決定多還多少，好嗎？ 況且多數買房的，才剛買房，手頭就剩不多了，你又叫人家選本金，是要逼死他嗎？
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05/28 00:53, , 4F
本息攤+隨時還 比 本金攤+隨時還 有彈性，也不會多繳
05/28 00:53, 4F
真的，看你買房後，有沒有心減少開銷而已
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05/28 00:57, , 5F
1樓改口囉 看來真的準備要偷偷自刪文了
05/28 00:57, 5F
推
05/28 00:59, , 6F
本息制彈性多但懶惰人會多付利息(適合認真人)，本金制較無
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05/28 00:59, , 7F
彈性但懶惰人會少付利息(適合懶惰人)，如果金流很緊就選本
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05/28 00:59, , 8F
息制，金流很鬆就選本金制，利息沒有多繳，問題在於你付貸
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05/28 00:59, , 9F
款付的多勤勞
05/28 00:59, 9F
金流很鬆一定知道，但多數人不一定知道自己會不會太緊，且介於緊跟鬆之間也要在買房 後三個月左右自己才能確定，因此我建議的是可以符合大多數人的方式。很鬆的就不用理 這篇了，因為你的還款超快。
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05/28 01:00, , 10F
改口？我前面的推文就寫 本金=本息+差額啊，所以有差
05/28 01:00, 10F
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05/28 01:02, , 11F
是說有選擇性閱讀障礙的人，也不指望這人能看懂多少
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05/28 01:02, , 12F
金流鬆，又懶，可以考慮調高本息還款金額，會更省
05/28 01:02, 12F
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05/28 01:02, , 13F
本息還款金額無法改啦…要改的是期數
05/28 01:02, 13F
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05/28 01:07, , 14F
反正你就不要偷偷自刪就對了
05/28 01:07, 14F
推
05/28 01:12, , 15F
推薦大大的方法，我也是用這種方式，一年審視一次就好了
05/28 01:12, 15F
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05/28 01:12, , 16F
每個月都看一次，真的太累了，每年底一次補足最快
05/28 01:12, 16F
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05/28 01:16, , 17F
樓上，按天算利息的話，你多繳不少
05/28 01:16, 17F
沒錯，你看到茫點了，厲害。不按月補只在年底補的話，會多利息，但只多一點點而已。 算給您看，雖然是月結，但概算就用年結(用年結會比月結多一點點,原因在於我上面舉的 例子來說，要累計到年底才會差8673，第一個月開始並不會差那麼多)，假設年底一次多 還8673，8673*2%才174，如果用月結又會少一點，十年下來，利息多付不到1740。注意喔 ，是用你多還的本金來算利息喔，別算錯了。還有個但書，如果是較大金額，例如多還10 萬，那就有10萬*2%=2000的利息，十年就接近兩萬了，看各位覺得十年兩萬多不多了。如 果你半年結一次(又省更多利息錢)或年初先把年底這筆10萬先還(比本金攤還還省利息錢) 。
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05/28 01:18, , 18F
如果是這個出發點，最少都要按月補啦，這樣按天計就零頭
05/28 01:18, 18F
※ 編輯: ivam (118.161.86.99), 05/28/2017 03:02:06
推
05/28 05:41, , 19F
實務上不太有人會用本息加每月多還啦，一般民眾稍有怠惰就
05/28 05:41, 19F
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05/28 05:41, , 20F
是讓銀行多賺利息，我想這是銀行樂見的
05/28 05:41, 20F
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05/28 08:24, , 21F
樓上 你要建立在民眾有錢還.還是覺得每個月6k其實很少?
05/28 08:24, 21F
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05/28 12:23, , 22F
每個月35K跟每個月41K，其實是一樣的
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05/28 12:23, , 23F
以房貸支出佔1/3薪來看，分別就月薪100K跟120K啊
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05/28 12:23, , 24F
付的起這樣COCO的人，幫他煩惱啥?
05/28 12:23, 24F
推
05/28 21:34, , 25F
時間成本不是成本就是了
05/28 21:34, 25F
推
06/14 10:57, , 26F
同意+1，自己背了貸款一後發現時間和還款下限才是重點
06/14 10:57, 26F
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06/14 10:58, , 27F
基本上買的時候也覺得現金流很鬆，結果卡一些人生重要
06/14 10:58, 27F
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06/14 10:59, , 28F
大事，隨時就是要拿一筆錢出來，幸好是辦本息
06/14 10:59, 28F
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