[請益] 房市菜鳥 預售屋換約問題

看板home-sale作者 (fish)時間3年前 (2021/04/18 17:50), 3年前編輯推噓34(34推 0噓 65→)
留言99則, 33人參與, 3年前最新討論串1/3 (看更多)
第一次買房菜鳥請教 因為預售屋都要蓋好幾年 就在591找一些快蓋好的案件 問了一個2+1房開價830的 想說頭期款兩成166萬剛剛好湊得出來 結果詳細詢問之後才知道 我要先付185萬給對方換約，換約完後還有42萬的尾款要付， 42萬尾款付完還要付12萬的什麼契稅規費、火地震險、代書費、有線電視配線費什麼的 結果加一加一間830萬的房子我要付239萬(185+42+12)之後再去貸款， 我完全一頭霧水，請問這中間到底摻了什麼費用， (那如果在我有239萬的前提)那我交屋之後也是貸款830萬的八成嗎? 這樣加一加830萬的房子我要付到903(830*0.8+239)萬?，還是說我貸款會少一點? 而且830萬不是應該是賣方加價過後的價格嗎? 我要怎麼知道賣方賺了多少價差啊?還是我哪裡誤解， 請各位房市大神開示 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.26.235 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618739431.A.AB9.html ※ 編輯: eluck (111.255.26.235 臺灣), 04/18/2021 18:00:06
推
04/18 18:15, 3年前 , 1F
就你讓賣家賺了185萬要先給人家呀
04/18 18:15, 1F
推
04/18 18:17, 3年前 , 2F
12萬是費用的不能算在賣價
04/18 18:17, 2F
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04/18 18:19, 3年前 , 3F
假設42萬尾款是2成裡面，代表賣方付給建商166-42=124
04/18 18:19, 3F
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04/18 18:21, 3年前 , 4F
可是你要付換約價185給賣方，中間差61萬，大概是賣方賺的
04/18 18:21, 4F
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04/18 18:21, 3年前 , 5F
或是有什麼客變吧！以上是假設。
04/18 18:21, 5F
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04/18 18:26, 3年前 , 6F
還沒告訴你的是 銀行貸款會以跟建商的賣價貸款
04/18 18:26, 6F
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04/18 18:31, 3年前 , 7F
所以不是830的八成，假設投客跟建商買780，那銀行會
04/18 18:31, 7F
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04/18 18:31, 3年前 , 8F
用780的八成貸款給你
04/18 18:31, 8F
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04/18 18:32, 3年前 , 9F
所以一般要買換約的預售都要準備3～4成的現金
04/18 18:32, 9F
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04/18 18:33, 3年前 , 10F
再說 空屋總要裝潢吧 簡單做也要20.30萬
04/18 18:33, 10F
推
04/18 18:33, 3年前 , 11F
契約上的兩成跟你付出去的相減就是投資客抽你的利潤
04/18 18:33, 11F
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04/18 18:36, 3年前 , 12F
所以你就知道買5年內的最簡單 這些都直接貸款就好
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04/18 18:36, 3年前 , 13F
手頭不寬的買成屋比較實在
04/18 18:36, 13F
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04/18 18:37, 3年前 , 14F
800萬的房子轉手賺60萬，好多喔，我又買不起了QQ
04/18 18:37, 14F
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04/18 18:37, 3年前 , 15F
所以還是找成屋比較好，轉約要準備的錢反而更多
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04/18 18:50, 3年前 , 16F
銀行也是也有肯能用你接受的價錢貸給你，看怎麼談
04/18 18:50, 16F
推
04/18 18:55, 3年前 , 17F
這種預售轉約的建商跟合作銀行貸款是用第一手契約
04/18 18:55, 17F
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04/18 18:56, 3年前 , 18F
記載的金額來核貸沒錯 不然就是對保日前要自己找銀行處理
04/18 18:56, 18F
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04/18 18:57, 3年前 , 19F
對建商而言就是收到契約上賣出的金額 其他你要增貸什麼他
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04/18 18:57, 3年前 , 20F
不管
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04/18 18:59, 3年前 , 21F
如果送合作銀行的話 原約價八成貸款以外的貸款金額
04/18 18:59, 21F
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04/18 19:00, 3年前 , 22F
利率就不見得可以談到建商大批跟合作銀行談的價碼
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04/18 19:01, 3年前 , 23F
賣方價差 有成交一定會知道 因為換約契約書或對保通知會記
04/18 19:01, 23F
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04/18 19:01, 3年前 , 24F
錄
04/18 19:01, 24F
推
04/18 19:15, 3年前 , 25F
ceca開示:自住客不會買換約戶，買換約戶是投資客最愛，這
04/18 19:15, 25F
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04/18 19:15, 3年前 , 26F
是真的!不想當接盤俠，就找建商買。
04/18 19:15, 26F
推
04/18 19:21, 3年前 , 27F
真傻...人家急著跳車，你急著幫人家解套
04/18 19:21, 27F
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04/18 19:21, 3年前 , 28F
還讓解套人賺快60萬，我也是醉了
04/18 19:21, 28F
推
04/18 19:24, 3年前 , 29F
不懂在那邊亂講 185萬包含前手已經付的費用
04/18 19:24, 29F
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04/18 19:24, 3年前 , 30F
因為同建案其他人都賣9XX，我挑830的問，原來還被賺60 QQ
04/18 19:24, 30F
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04/18 19:26, 3年前 , 31F
沒意外這間前手買753萬 真的830賣掉 就是賺77萬
04/18 19:26, 31F
推
04/18 19:26, 3年前 , 32F
轉約要買自備真的比較高，畢竟人家要賺的要給現金不能
04/18 19:26, 32F
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04/18 19:26, 3年前 , 33F
貸款，房價就照原屋主購入價格貸款8成
04/18 19:26, 33F
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04/18 19:27, 3年前 , 34F
我覺得最厲害的是 賣家到現在都還沒透露他買的原價 害
04/18 19:27, 34F
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04/18 19:27, 3年前 , 35F
你這位買家滿滿問號 我賣轉約就是大方講要賺多少 買家
04/18 19:27, 35F
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04/18 19:27, 3年前 , 36F
還要付多少 換約欠缺互信不好交易 就像現在這種情況
04/18 19:27, 36F
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04/18 19:29, 3年前 , 37F
另外12萬是建商收的 契稅還有代書費用等行政費
04/18 19:29, 37F
推
04/18 19:29, 3年前 , 38F
哇靠 買家爽死啦
04/18 19:29, 38F
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04/18 19:31, 3年前 , 39F
我猜賣家是想賺10% 753+77=830 這樣跟你說的費用就符
04/18 19:31, 39F
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04/18 19:31, 3年前 , 40F
合 不過問題是你沒那麼多嗎費用 沒有就不要硬接
04/18 19:31, 40F
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04/18 19:32, 3年前 , 41F
你也可以大方跟賣家說 再兩個月沒賣得付房稅合一2.0
04/18 19:32, 41F
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04/18 19:32, 3年前 , 42F
他少賺20萬讓你們成交
04/18 19:32, 42F
推
04/18 19:41, 3年前 , 43F
你轉約到時候到建商那邊就可以看到賣家當初價位，這個
04/18 19:41, 43F
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04/18 19:41, 3年前 , 44F
案例就是專門砍韭菜，等到六月份你就看看要轉約到還能
04/18 19:41, 44F
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04/18 19:41, 3年前 , 45F
不能這麼硬
04/18 19:41, 45F
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04/18 19:44, 3年前 , 46F
沒賺為什麼要賣給你?@@ 這房子條件又不是很差 你跟賣方
04/18 19:44, 46F
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04/18 19:45, 3年前 , 47F
非親非故 買換約不就是要讓原來第一手的賺點錢 人家才賣
04/18 19:45, 47F
推
04/18 19:50, 3年前 , 48F
換約有簽買賣合約沒逃漏稅的話，可以拿記載轉約價的合約
04/18 19:50, 48F
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04/18 19:50, 3年前 , 49F
去貸款
04/18 19:50, 49F
推
04/18 19:50, 3年前 , 50F
我去年買一間1300的成屋 頭款付得比你還少一點
04/18 19:50, 50F
推
04/18 19:59, 3年前 , 51F
看這個價格很明顯就是投資客當初買來要賺到，政策出來
04/18 19:59, 51F
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04/18 19:59, 3年前 , 52F
就是趁這個機會不讓投資客賺那麼多，賺30都已經要偷笑
04/18 19:59, 52F
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04/18 19:59, 3年前 , 53F
了，還讓對方要賺那麼多，除非房子是非要不可，不然建
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04/18 19:59, 3年前 , 54F
議再等等
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04/18 19:59, 3年前 , 55F
這個版上有心人很多，自己考慮清楚
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04/18 20:03, 3年前 , 56F
祝所有換約戶都順利交屋，每月準時繳貸款!
04/18 20:03, 56F
推
04/18 20:18, 3年前 , 57F
所以跟投資客買，總價低自備款高？
04/18 20:18, 57F
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04/18 20:18, 3年前 , 58F
跟建商買，總價高自備款低？
04/18 20:18, 58F
推
04/18 20:22, 3年前 , 59F
幫接盤...直接叫投機客原始成本亮出來，加點給他就好，短期
04/18 20:22, 59F
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04/18 20:22, 3年前 , 60F
很多物件湧出來了，時間越到對方越不利，這時候不砍到見骨
04/18 20:22, 60F
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04/18 20:22, 3年前 , 61F
要什麼時候...
04/18 20:22, 61F
推
04/18 20:24, 3年前 , 62F
2.0要上路沒多少時間了，這段期間買方可以抬頭挺胸一下
04/18 20:24, 62F
推
04/18 20:27, 3年前 , 63F
還好吧，如果等了2～3年，總價770萬的房子加60萬賣不
04/18 20:27, 63F
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04/18 20:27, 3年前 , 64F
算太多啊，比這多的也有，就區域漲到飛天了後悔沒賣
04/18 20:27, 64F
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04/18 20:27, 3年前 , 65F
只能接單囉，可能還比現在的新案便宜
04/18 20:27, 65F
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04/18 20:28, 3年前 , 66F
當然房地合一稅實施在即，我也是支持把握這個時間點
04/18 20:28, 66F
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04/18 20:28, 3年前 , 67F
用力去議價
04/18 20:28, 67F
推
04/18 20:46, 3年前 , 68F
代表他賺你61萬 傻傻的
04/18 20:46, 68F
推
04/18 21:02, 3年前 , 69F
菜鳥就買預售轉單 不宰你宰誰
04/18 21:02, 69F
推
04/18 21:02, 3年前 , 70F
還好啦，新竹都+200再轉手的...
04/18 21:02, 70F
推
04/18 21:03, 3年前 , 71F
1.你不會知道賣家的價差 2.買一手預售屋的開價也不會包含
04/18 21:03, 71F
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04/18 21:03, 3年前 , 72F
契稅規費等，等到交屋才會有這些費用，所以他賣你二手的
04/18 21:03, 72F
→
04/18 21:03, 3年前 , 73F
約開價也不會有那些費用
04/18 21:03, 73F
推
04/18 21:53, 3年前 , 74F
砍看看阿 看誰比較急
04/18 21:53, 74F
推
04/18 22:01, 3年前 , 75F
就跟你們說,會買轉約的大多都是投資者.
04/18 22:01, 75F
→
04/18 22:01, 3年前 , 76F
並且包租和中長期居多..
04/18 22:01, 76F
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04/18 22:02, 3年前 , 77F
這也是預售屋風險高的原因.
04/18 22:02, 77F
→
04/18 22:02, 3年前 , 78F
因為投資者,他的本事不會輸給大家.
04/18 22:02, 78F
→
04/18 22:02, 3年前 , 79F
因此在任何情況下,他可能從接盤俠搖搖屁股就變成吃你肉的禿.
04/18 22:02, 79F
→
04/18 22:02, 3年前 , 80F
禿鷹.
04/18 22:02, 80F
推
04/18 23:38, 3年前 , 81F
建議不要買轉約 你貸款貸不到7成
04/18 23:38, 81F
推
04/18 23:48, 3年前 , 82F
目前新竹地區買轉約很大比率是自住客了，沒什麼投資者
04/18 23:48, 82F
→
04/18 23:48, 3年前 , 83F
要買第二手，因為利潤都被建商跟第一手投資者拿走，沒
04/18 23:48, 83F
→
04/18 23:48, 3年前 , 84F
什麼肉，只有非買不可的自住客才會接手轉約
04/18 23:48, 84F
推
04/19 00:30, 3年前 , 85F
投資盤大都從竹北撤出了 連渣都沒了
04/19 00:30, 85F
→
04/19 00:31, 3年前 , 86F
買個預售要自備500-1000萬現金 哪個投資高手會幹這傻事
04/19 00:31, 86F
推
04/19 00:47, 3年前 , 87F
竹北投資盤還是有，只是只跟建商拿貨，不會接第二手
04/19 00:47, 87F
推
04/19 01:13, 3年前 , 88F
覺得可以用力議看看+1 不過可能也要看在哪區
04/19 01:13, 88F
推
04/19 02:07, 3年前 , 89F
換約的時候你就會知道對方買多少了，但我不確定個別建
04/19 02:07, 89F
→
04/19 02:07, 3年前 , 90F
商是否有作業差異
04/19 02:07, 90F
推
04/19 02:49, 3年前 , 91F
如果有透過仲介，成交文件上有標示換約後的總價，銀行有
04/19 02:49, 91F
→
04/19 02:49, 3年前 , 92F
可能會以換約後成交的總價下去做貸款8成喔，看你個人條件
04/19 02:49, 92F
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04/19 02:49, 3年前 , 93F
與房子本身地段。但透過仲介，你還要再加上服務費的成本
04/19 02:49, 93F
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04/19 02:49, 3年前 , 94F
。
04/19 02:49, 94F
推
04/19 11:34, 3年前 , 95F
大善人是你
04/19 11:34, 95F
推
04/19 18:05, 3年前 , 96F
你照開價買喔？盤到不行...
04/19 18:05, 96F
推
04/19 19:55, 3年前 , 97F
要看有沒有一樣/更低的價格能買到一樣/更好的房子
04/19 19:55, 97F
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04/19 19:55, 3年前 , 98F
前一手賺多少不用太在意
04/19 19:55, 98F
推
04/19 22:18, 3年前 , 99F
賣家還要付房仲4%，其實也没賺多少？
04/19 22:18, 99F
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